物業(yè)糾紛常見疑難問題解答與法律依據(jù)

第一編物業(yè)糾紛常見疑難問題解答
第一章物業(yè)管理概述
第一節(jié)“物業(yè)”及“物業(yè)管理”的概念
1.如何理解“物業(yè)”的概念？
2.一個完整“物業(yè)”由哪些部分構成？
3.“物業(yè)管理”的含義是什么？
4.物業(yè)管理的模式有哪些？
5.物業(yè)管理區(qū)域如何劃分？
第二節(jié)物業(yè)管理法律關系中的相關主體
6.如何界定業(yè)主身份？
7.業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權利與義務？
8.如何依法成立業(yè)主大會？
9.如何選舉產生業(yè)主委員會？
10.業(yè)主大會有哪些職責？
11.業(yè)主委員會有哪些職責？
12.業(yè)主表決權能否委托他人行使？
13.夫妻共有某專有部分，一方行使表決權后，另一方可否以未經其同意為由主張該表決權的行使無效？
14.物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中具有哪些權利與義務？
15.如何理解物業(yè)使用人的概念？物業(yè)使用人分為哪幾類？
16.物業(yè)使用人在物業(yè)管理法律關系中具有何種權利與義務？
17.物業(yè)使用人在何種情況下承擔交納物業(yè)費的義務？
18.業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格？
19.業(yè)主委員會提起訴訟是否必須經過業(yè)主大會的決議通過？
20.業(yè)主要求罷免業(yè)主委員會成員或改選業(yè)主委員會，是否屬于人民法院的受理范圍？
第二章建筑物區(qū)分所有權糾紛
第一節(jié)業(yè)主專有權糾紛
21.建筑物區(qū)分所有權的含義是什么？
22.業(yè)主專有權的含義是什么？如何界定專有部分？
23.業(yè)主使用專有部分有哪些限制？
24.對于業(yè)主違規(guī)裝修等不當使用專有部分的行為，誰有權予以制止？
25.對于業(yè)主的“住改商”行為，誰有權提起訴訟？
26.有利害關系的業(yè)主對“住改商”行為提起訴訟，人民法院如何處理？
27.小區(qū)公共設施的設置和使用侵害業(yè)主專有部分權利，業(yè)主是否有權起訴要求排除妨害？
第二節(jié)業(yè)主共有權糾紛
28.業(yè)主共有權的含義是什么？業(yè)主共有部分的范圍包括哪些？
29.小區(qū)電梯、外墻、大門廣告收入以及公共車位租賃收入等收益歸誰所有？如何分配使用？
30.業(yè)主個人能否要求分配物業(yè)共有部分的收益？
31.露臺屬于專有部分還是共有部分？業(yè)主能否將露臺改造成封閉性空間？
32.對于侵害小區(qū)共有部分的行為，誰有權提起訴訟？
33.部分業(yè)主有權處置共用樓道嗎？
34.部分業(yè)主擅自處置共用樓道，其他業(yè)主起訴至法院，應如何處理？
35.小區(qū)綠地歸誰所有？
36.業(yè)主委員會對物業(yè)進行自管的情況下，業(yè)主委員會是否可以向業(yè)主收取物業(yè)費?
37.物業(yè)管理用房中包括業(yè)主委員會的辦公用房嗎？
38.物業(yè)服務企業(yè)能否利用人防工程取得收益？
第三節(jié)車位、車庫糾紛
39.物業(yè)服務企業(yè)將小區(qū)綠地改建成停車位，相關權利人訴至法院要求恢復原狀，應如何處理？
40.小區(qū)車位、車庫歸誰所有?
41.物業(yè)服務企業(yè)是否有權在小區(qū)空地上劃出車位出租？
42.如何理解物業(yè)服務企業(yè)收取車位費的性質？
43.物業(yè)服務企業(yè)能否自行決定車位費的價格？
44.業(yè)主已購車位但是沒有停放車輛，是否應當交納停車服務費？
45.對于建設單位未出售的車位，物業(yè)服務企業(yè)是否可以收取停車服務費？
第四節(jié)專項維修資金及共有部分的維修
46.什么是專項維修資金？專項維修資金設立的目的是什么？
47.住宅物業(yè)小區(qū)哪些部位的維修可以動用專項維修資金？
48.物業(yè)共有部分、共用設施設備需要維修時，什么情況屬于物業(yè)服務企業(yè)履行日常維護、保養(yǎng)義務的范圍，什么情況下可以動用專項維修資金？
49.小區(qū)的供水、供電、供熱、供氣、有線電視、網(wǎng)絡等專營設施設備的維修、改造、更新是否可以動用專項維修資金？
50.使用專項維修資金需要經過什么程序？
51.住宅專項維修資金歸誰所有？物業(yè)服務企業(yè)未及時利用專項維修資金對住宅共用部分、共用設施設備進行維修給業(yè)主造成損失的，是否應承擔責任？
第三章 業(yè)主知情權、撤銷權糾紛
第一節(jié)業(yè)主知情權糾紛
52.業(yè)主知情權的含義是什么？具體內容有哪些？
53.對業(yè)主知情權的行使是否應進行目的正當性審查？
54.業(yè)主知情權義務主體有哪些？如何確定？
55.業(yè)主能否要求查閱物業(yè)承接驗收資料？
56.物業(yè)服務企業(yè)服務項目、收費標準是否應當公開？
57.物業(yè)服務企業(yè)經營公共部分需要履行哪些手續(xù)？對于經營收益及使用是否應當向業(yè)主公開？
58.物業(yè)服務企業(yè)對于物業(yè)費的收支情況是否應當向業(yè)主公布？業(yè)主是否有權要求查詢物業(yè)服務企業(yè)的會計賬簿、原始會計憑證、財務賬冊等資料？
59.業(yè)主知情權應以何種方式實現(xiàn)？
60.誰具備業(yè)主知情權之訴原告的訴訟主體資格？
第二節(jié)業(yè)主撤銷權糾紛
61.業(yè)主撤銷權的含義是什么？
62.撤銷權的行使對象是什么？
63.可行使業(yè)主撤銷權法定情形有哪些？
64.業(yè)主撤銷權的權利主體是誰？
65.針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違法決議的情況，有哪些救濟途徑？
66.業(yè)主行使撤銷權有無期限限制？與《合同法》第75條規(guī)定的撤銷權行使期限有何不同？
67.業(yè)主僅以未參加業(yè)主大會會議或業(yè)主委員會會議為由要求撤銷業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議，能否支持？
68.業(yè)主能否直接要求撤銷業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同？
69.業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決議被撤銷后，依照該決議所簽訂的合同其效力如何認定？
70.如何認定業(yè)主撤銷權之訴的適格被告？
71.業(yè)主撤銷權糾紛的舉證責任如何分配？
第四章 物業(yè)服務合同糾紛
第一節(jié)前期物業(yè)服務合同糾紛
72.如何理解前期物業(yè)服務合同的含義？
73.業(yè)主能否以并非前期物業(yè)服務合同當事人為由，拒絕交納物業(yè)費？
74.業(yè)主以前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)費標準超出政府指導價為由要求降低，應如何處理？
75.建設單位未通過招投標方式與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同是否有效？
76.建設單位在出售商品房時承諾贈送物業(yè)費，業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費，是否應當支持？
77.前期物業(yè)服務合同到期或終止后，前期物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出，如何處理？
78.前期物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出，繼續(xù)提供物業(yè)服務，業(yè)主能否拒交物業(yè)費？
79.物業(yè)服務企業(yè)與建設單位簽訂前期物業(yè)服務合同后，又與業(yè)主分別簽訂的物業(yè)服務合同的效力如何認定？對物業(yè)費標準約定不一致時，應如何處理？
80.業(yè)主能否以商品房買賣合同中未載明前期物業(yè)服務的內容為由，主張前期物業(yè)服務合同無效？
第二節(jié)物業(yè)服務合同訂立糾紛
81.業(yè)主委員會委托物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主征求對于物業(yè)費漲價的意見，是否合法？
82.未經法定程序，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)費漲價協(xié)議，是否有效？
83.物業(yè)服務企業(yè)不具備法人資格和物業(yè)服務資質，物業(yè)服務合同的效力如何認定？
84.業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)因前物業(yè)服務企業(yè)拒不交接，未能進駐小區(qū)提供服務，能否要求業(yè)主按約支付物業(yè)費？
85.物業(yè)服務合同到期后未續(xù)簽合同仍提供服務，業(yè)主以沒有續(xù)簽合同為由拒交物業(yè)費，是否支持？
第三節(jié)物業(yè)服務合同履行糾紛
86.業(yè)主能否以物業(yè)服務企業(yè)未公開物業(yè)費收支情況為由拒交物業(yè)費？
87.業(yè)主能否以物業(yè)服務企業(yè)提供的服務有瑕疵為由拒交或少交物業(yè)費？
88.業(yè)主能否以物業(yè)服務企業(yè)將小區(qū)物業(yè)服務轉包他人經營為由拒交物業(yè)費？
89.業(yè)主能否以建設單位交付的房屋存在質量問題或建設單位存在其他違約情形為由拒交物業(yè)費？
90.業(yè)主能否以污水管道返水導致家中財物受損為由拒交物業(yè)費？
91.業(yè)主能否以家中供暖設施漏水致財物受損為由拒交物業(yè)費？
92.業(yè)主能否以家中供暖溫度不達標為由拒交物業(yè)費？
93.業(yè)主能否以在小區(qū)內停放的車輛被盜、被毀損或車內財物被盜為由拒交物業(yè)費？
94.業(yè)主能否以電梯存在運行故障為由拒交物業(yè)費？
95.業(yè)主能否以住宅單元門的門禁損壞，物業(yè)服務企業(yè)不及時修理為由拒交物業(yè)費？
96.業(yè)主能否以購買的車位不能辦理產權證為由拒交物業(yè)費？
97.業(yè)主能否以購買或租用的停車位經常被他人占用為由拒交物業(yè)費？
98.業(yè)主能否以物業(yè)服務企業(yè)占用小區(qū)公共部位設置停車位、侵犯公共利益為由拒交物業(yè)費？
99.業(yè)主能否以消防通道被停車占用為由拒交物業(yè)費？
100.業(yè)主能否以小區(qū)公共綠地被其他業(yè)主圈占為由拒交物業(yè)費？
101.業(yè)主能否以物業(yè)服務企業(yè)對公共綠地養(yǎng)護、管理不到位為由拒交物業(yè)費？
102.業(yè)主能否以物業(yè)服務企業(yè)保潔服務不達標或存在瑕疵為由拒交物業(yè)費？
103.業(yè)主能否以自行保潔為由拒交物業(yè)費？
104.業(yè)主能否以財物被盜為由拒交物業(yè)費？
105.業(yè)主能否以小區(qū)內發(fā)生刑事案件、業(yè)主的人身安全受到損害或威脅為由拒交物業(yè)費？
106.物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗時發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設施設備存在質量問題如何處理？
107.房屋長期未實際入住和使用,業(yè)主是否應當交納物業(yè)費?
108.建設單位未出售的房屋,是否適用空置房的收費標準?
109.如何認定房屋空置的事實?業(yè)主要求按照空置房標準交納物業(yè)費，是否以經物業(yè)服務企業(yè)確認為前提?
110.物業(yè)費的支出主要包括哪些方面?物業(yè)服務企業(yè)能否主張物業(yè)費的同時,另行主張電梯費及公用照明費?
111.房屋被轉讓后，物業(yè)服務企業(yè)能否向房屋買受人主張原業(yè)主欠交的物業(yè)費？
112.原業(yè)主死亡后，其欠交的物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)能否向其繼承人主張？
113.業(yè)主以其他業(yè)主的侵權行為造成其財產損失，物業(yè)服務企業(yè)未盡制止義務或未能有效制止為由拒交物業(yè)費，是否應當支持？
114.小區(qū)住宅改為商業(yè)用途的房屋,物業(yè)服務企業(yè)可否要求相關業(yè)主按照商業(yè)用房的標準交納物業(yè)費?
115.小區(qū)中的水、電、暖、氣等尚未進行“一戶一表”的改造，物業(yè)服務企業(yè)提供了向專營公司交納相關費用的相應證據(jù),可否向業(yè)主追償?
116.物業(yè)服務企業(yè)主張逾期交納物業(yè)費滯納金或違約金的,應如何處理?
117.物業(yè)費糾紛如何適用訴訟時效的規(guī)定?
118.業(yè)主以已向業(yè)主委員會交納了物業(yè)費為由,拒絕向物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)費,是否應當?shù)玫街С?
第五章專營設施設備的歸屬與維護糾紛
119.小區(qū)內水、電、暖、氣等專營設施設備的產權歸誰所有？
120.《山東省物業(yè)管理條例》實施以后建成的住宅小區(qū)內專營設施設備的維護責任應由何方承擔？
121.《山東省物業(yè)管理條例》實施以前建成的住宅小區(qū)內專營設施設備的維護責任應由何方承擔？
122.《山東省物業(yè)管理條例》實施前建設的住宅小區(qū)，未將專營設施設備移交給專營單位，應由何方承擔維護責任？
123.小區(qū)內未移交專營公司的水、電、暖、氣等專營設施，應如何組織維修？發(fā)生維修費用如何分擔？
第六章 物業(yè)管理侵權糾紛
124.小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)安保人員履行職務過程中傷害業(yè)主或訪客，物業(yè)服務企業(yè)是否應當承擔賠償責任？
125.健身器材致人損害，物業(yè)服務企業(yè)主張已經設立安全警示標志，是否可以免責？
126.設置路障或未采取安全措施導致進入小區(qū)的非小區(qū)居民受傷，物業(yè)服務企業(yè)是否應當承擔責任？
127.業(yè)主家中被盜，小區(qū)監(jiān)控設施毀壞無法識別犯罪嫌疑人，物業(yè)服務企業(yè)是否應當對被盜業(yè)主承擔責任？
128.小區(qū)內高空墜物致人損害，物業(yè)服務企業(yè)是否應當承擔賠償責任？
第二編物業(yè)糾紛處理常用法律依據(jù)
第一章法律、法規(guī)、司法解釋及其他規(guī)范性文件
中華人民共和國物權法（節(jié)錄）（2007年10月1日）
中華人民共和國合同法（節(jié)錄）（1999年10月1日）
物業(yè)管理條例（2007年8月26日）
最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009年10月1日）
最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009年10月1日）
最高人民法院關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函（2003年8月20日）
前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法（2003年9月1日）
物業(yè)服務收費管理辦法（2004年1月1日）
物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定（2004年10月1日）
物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）（2007年10月1日）
物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法（2015年5月4日）
業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（2010年1月1日）
住宅專項維修資金管理辦法（2008年2月1日）
住宅室內裝飾裝修管理辦法（2011年1月26日）
物業(yè)承接查驗辦法（2011年1月1日）
第二章全國主要?。ㄊ校┪飿I(yè)管理規(guī)定
北京市物業(yè)管理辦法（2010年10月1日）
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（2011年4月1日）
天津市物業(yè)管理條例（2008年12月1日）
重慶市物業(yè)管理條例（2009年10月1日）
廣東省物業(yè)管理條例（2009年3月1日）
浙江省物業(yè)管理條例（2009年11月27日）
江蘇省物業(yè)管理條例（2013年5月1日）
第三章山東省主要物業(yè)管理規(guī)定
山東省物業(yè)管理條例（2009年5月1日）
山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法（2012年1月1日）
山東省住宅專項維修資金管理辦法（2015年5月1日）
關于推進全省老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理的意見（2015年8月1日）
濟南市物業(yè)管理辦法（2015年2月1日）
濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法（2012年8月1日）
關于公布我市普通住宅物業(yè)服務等級標準及物業(yè)服務收費基準價格的通知（濟南）（2012年8月1日）
后記