集體土地上房屋征收補償價值的法律分析

第一章　導(dǎo)論
　一、研究現(xiàn)狀
　二、理論與實踐意義
　三、研究思路與基本框架
　四、本書創(chuàng)新性
　五、研究困難及局限性
　六、研究方法
第二章　國內(nèi)房屋征收補償認(rèn)定及域外不動產(chǎn)征收補償價值理論
　一、國內(nèi)國有土地上房屋征收補償認(rèn)定
　　（一）補償標(biāo)準(zhǔn)原則參照類似房地產(chǎn)市場價格
　?。ǘ┭a償范圍涵蓋房地產(chǎn)自身價值及附帶損失
　?。ㄈ┭a償方式包括貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換
　二、國內(nèi)集體土地上房屋征收補償認(rèn)定
　?。ㄒ唬┭a償標(biāo)準(zhǔn)原則參照重置成本
　?。ǘ┭a償范圍以房屋自身價值為主
　?。ㄈ┭a償方式包括貨幣補償、房屋安置、異地自建
　三、域外不動產(chǎn)征收補償價值理論
　?。ㄒ唬┓治龅幕A(chǔ)：物權(quán)的社會化，公共利益與征收的關(guān)系
　?。ǘ┩耆a償說
　?。ㄈ┕a償說
　?。ㄋ模┎煌耆a償說、相當(dāng)補償說、合理補償說與特別犧牲理論
　?。ㄎ澹┩耆a償說與公正補償說趨同批判
第三章　集體土地上房屋征收補償認(rèn)定實務(wù)問題及原因
　一、集體建設(shè)用地及宅基地使用權(quán)價值在征收補償中被低估
　?。ㄒ唬┳兺ㄑa償宅基地使用權(quán)價值的地方嘗試被審計否定
　　（二）集體土地用益物權(quán)價值在征收補償中被低估的現(xiàn)行法原因
　二、集體土地上房屋所有權(quán)價值在征收補償中被低估
　?。ㄒ唬┘w土地上房屋收益權(quán)價值在征收補償中被有限認(rèn)定
　?。ǘ┘w土地上房屋處分權(quán)價值在征收補償中無從體現(xiàn)
　三、集體土地上房屋多項附帶權(quán)利在征收補償中被忽視
　?。ㄒ唬┘w土地上非居住房屋附帶的就業(yè)利益在征收補償中被忽視
　　（二）宅基地上房屋附帶的物質(zhì)層面利益在征收補償中被忽視
　?。ㄈ┱厣戏课莞綆У木駥用胬嬖谡魇昭a償中被忽視
　四、集體土地上房屋征收補償估價采用單一成本法
　五、被征收房屋估價中立性受委托人影響
　六、問題的利益根源——與民爭富的地方土地財政
　?。ㄒ唬┺r(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地概況及對地方財政貢獻(xiàn)率
　?。ǘ┦找媾c權(quán)力雙輪驅(qū)動地方土地財政
第四章　集體土地上房屋相關(guān)權(quán)利法律分析
　一、集體土地所有權(quán)歷史沿革、法律屬性和內(nèi)部缺陷
　　（一）農(nóng)村土地從私人所有到集體所有
　?。ǘ┘w土地所有權(quán)法律屬性分析
　?。ㄈ┘w土地所有權(quán)內(nèi)部缺陷
　二、集體土地上房屋相關(guān)用益物權(quán)法律分析
　?。ㄒ唬┱厥褂脵?quán)宜納入集體建設(shè)用地使用權(quán)范疇
　　（二）集體建設(shè)用地（含宅基地）使用權(quán)的應(yīng)然權(quán)能
　?。ㄈ┘w建設(shè)用地（含宅基地）使用權(quán)的實然缺陷
　三、集體土地上房屋所有權(quán)法律分析
　?。ㄒ唬┘w土地上房屋所有權(quán)的主體范圍
　　（二）集體土地上房屋所有權(quán)的處分權(quán)能
　四、集體土地上房屋“附帶權(quán)利”法律分析
　?。ㄒ唬┱厣戏课莞綆У木幼?quán)
　?。ǘ┱厣戏课莞綆У霓r(nóng)田生產(chǎn)保障權(quán)益
　?。ㄈ┱厣戏课莞綆У耐ピ航?jīng)濟(jì)權(quán)益
　?。ㄋ模┱厣戏课莞綆У那楦欣?br /> 　?。ㄎ澹┩ピ簢峡臻g利用產(chǎn)生的舒適性利益
　?。┘w企業(yè)房屋附帶的經(jīng)營發(fā)展權(quán)益
　　（七）集體企業(yè)房屋附帶的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)利益
第五章　集體土地上房屋征收補償價值認(rèn)定
　一、以平衡城鄉(xiāng)差異、共享土地增值收益為總體思路
　二、采用完全補償原則
　?。ㄒ唬┈F(xiàn)行立法對不動產(chǎn)征收補償原則集體沉默
　?。ǘ┪覈鴮W(xué)界對不動產(chǎn)征收補償原則的三種意見
　?。ㄈ┘w土地上房屋征收宜采用完全補償原則
　三、集體建設(shè)用地（含宅基地）使用權(quán)價值補償
　?。ㄒ唬┺饤壖w建設(shè)用地（含宅基地）使用權(quán)價值之重置成本思路
　　（二）原則以國有建設(shè)用地使用權(quán)市場價值為導(dǎo)向
　?。ㄈ┐骷w建設(shè)用地（含宅基地）使用權(quán)價值測算步驟
　四、集體土地上房屋所有權(quán)價值補償
　五、集體土地上房屋附帶權(quán)利價值補償
　　（一）按當(dāng)?shù)刈饨鹚胶途幼?quán)主體類型補償居住權(quán)
　?。ǘ└鶕?jù)客觀收益補償農(nóng)田生產(chǎn)保障權(quán)益與庭院經(jīng)濟(jì)權(quán)益
　?。ㄈ┰霉蛄妓自瓌t補償情感利益與舒適性利益
　?。ㄋ模﹨⒄諜C(jī)會成本補償集體企業(yè)經(jīng)營發(fā)展權(quán)益與農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)利益
　六、多種估價方法綜合運用
　?。ㄒ唬┦袌龇ǖ倪\用
　?。ǘ┦找娣ǖ倪\用
　?。ㄈ┘僭O(shè)開發(fā)法的運用
　?。ㄋ模┏杀痉ǖ倪\用
　?。ㄎ澹┎煌纼r方法的交叉驗證與結(jié)論認(rèn)定
　七、制度上確保征收補償估價中立性
　八、集體土地上房屋征收補償價值認(rèn)定中各方利益的平衡
　?。ㄒ唬┚S系并改良集體土地所有制——與國家土地所有權(quán)平衡
　　（二）實行差別化征收補償原則——與國有土地上房屋征收補償平衡
　?。ㄈ┎灰员Ｕ厦x禁錮權(quán)利主體和內(nèi)容——與社會保障平衡
　?。ㄋ模┙⒊青l(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場——實現(xiàn)征收補償價值認(rèn)定最終平衡
第六章　集體土地上房屋征收補償價值相關(guān)實證分析
　一、某集體土地違法建筑拆除糾紛案分析
　二、某集體土地上房屋拆遷補償估價報告分析
　　（一）某估價報告主要內(nèi)容
　?。ǘ┠彻纼r報告的局限性
　　（三）某估價報告的理想重構(gòu)
　三、從城鎮(zhèn)回歸山林——農(nóng)村土地承載的情感與文化價值分析
第七章集體土地上房屋征收補償價值立法建議
　一、法律層面建議
　二、行政法規(guī)層面建議
　三、部門規(guī)定層面建議
　四、地方規(guī)定層面建議
結(jié)論
附錄
　附錄一：中華人民共和國土地管理法
　?。?004年8月28日）
　附錄二：國有土地上房屋征收與補償條例
　?。?011年1月21日）
　附錄三：北京市集體土地房屋拆遷管理辦法
　?。?003年6月6日）
　附錄四：上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定
　?。?011年11月4日）
　附錄五：株洲市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法
　?。?011年1月30日）
參考文獻(xiàn)
后記