城市房屋征收估價技術體系研究

1緒論
1?1城市房屋征收問題成為城市“死結”問題1
1?2國內外征收補償制度的不同特點2
1?2?1我國城市房屋征收補償制度2
1?2?2國外的征收補償制度5
1?3征收補償估價技術體系研究的價值6
1?3?1征收補償估價研究的目標6
1?3?2征收補償估價研究的理論價值7
1?3?3征收補償估價研究的現實意義8
1?4征收補償估價方法的研究現狀8
1?4?1國外對于征收估價的研究現狀8
1?4?2國內對于征收估價的研究現狀11
1?4?3國內外的研究現狀評述14
1?5征收補償估價方法研究的理論基礎15
1?5?1地租理論15
1?5?2區(qū)位理論16
1?5?3博弈理論17
1?6征收補償估價方法的研究內容與技術路線19
1?6?1研究內容19
1?6?2研究方法20
1?6?3研究的技術路線21
1?7解決的關鍵問題和研究的創(chuàng)新點21
1?7?1解決的關鍵問題21
1?7?2研究的創(chuàng)新點22
2市場化征收估計技術體系的結構框架
2?1現行房地產估價理論與征收估價體系的不足24
2?1?1估價規(guī)范自身的局限性24
2?1?2傳統估價方法的不足26
2?1?3現有征收估價體系的不足26
2?2市場化征收估價技術體系的形成30
2?2?1市場化征收的博弈分析31
2?2?2市場化征收的內涵33
2?2?3市場化征收估價技術體系的結構33
本章小結36
3 市場化征收估價方法與估價技術路線研究
3?1市場化征收估價方法選擇的基本原則37
3?2市場化征收估價方法與估價技術路線40
3?2?1征收估價方法的要求40
3?2?2城市房屋的分類41
3?2?3城市區(qū)域的分類41
3?2?4住宅房屋估價方法與估價技術路線的內容42
3?2?5非住宅房屋估價方法與估價技術路線的內容47
本章小結52
4市場化征收估價區(qū)位劃分研究
4?1市場化征收估價區(qū)位劃分的目的和作用53
4?2市場化征收估價區(qū)位劃分的原則與要求54
4?3市場化征收估價區(qū)位劃分方法55
4?3?1區(qū)位劃分的可選方法比較55
4?3?2圖形單元法的提出59
4?3?3可比實例與標準樣本房屋選取的要求62
4?3?4可比實例的選取方法64
4?4實證分析：南京市主城區(qū)利用圖形單元法劃分征收估價區(qū)位68
本章小結77
5 市場化征收估價技術參考與估價模型研究
5?1技術參數研究的內容78
5?2報酬率的確定方法研究81
5?2?1已有的報酬率求取方法的分析81
5?2?2改進的市場提取法83
5?3成新率的確定方法研究85
5?3?1房屋建筑物折舊的求取方法85
5?3?2成新率的確定方法86
5?4區(qū)域因素、個別因素的修正系數確定方法研究87
5?4?1區(qū)域因素的確定87
5?4?2個別因素的確定90
5?4?3區(qū)域因素、個別因素的修正系數的確定94
5?5市場比較法估價模型的改進101
5?5?1市場比較法的基礎數學模型101
5?5?2市場比較法的改進數學模型102
5?6實證分析：南京市主城區(qū)的征收估價技術參數與估價模型103
5?6?1南京市主城區(qū)報酬率的確定103
5?6?2南京市主城區(qū)成新率評分修正系數的確定106
5?6?3南京市主城區(qū)區(qū)域因素、個別因素的修正系數的確定106
5?6?4南京市主城區(qū)市場比較法估價模型的確定116
本章小結117
6 市場化征收估價技術體系的影響與配套措施研究
6?1市場化征收估價模式的政策效應影響與對策119
6?1?1對存量房市場的影響與對策119
6?1?2對政府角色的影響與對策122
6?2市場化征收中的最低補償保障措施研究123
6?2?1征收中保障措施的作用124
6?2?2最低補償保障方式的確定125
6?3“地大于房”的土地使用權補償措施研究126
6?3?1“地大于房”的土地使用權補償的原因127
6?3?2“地大于房”的土地使用權估價的方法128
6?4征收估價區(qū)位及參數的更新措施131
6?4?1城市房屋征收估價區(qū)位劃分的更新131
6?4?2住宅房屋征收估價主要參數的更新132
6?4?3非住宅房屋征收估價主要參數的更新132
本章小結133
7 總結與展望
7?1全文總結134
7?2本書展望135附錄1南京市一級征收分區(qū)住宅區(qū)域修正系數測算結果146
附錄2南京市一級征收分區(qū)住宅成套因素a11修正系數表146
附錄3南京市一級征收分區(qū)住宅結構因素a12修正系數表146
附錄4南京市一級征收分區(qū)住宅成新因素a13修正系數表147
附錄5南京市一級征收分區(qū)住宅朝向因素a14修正系數表147
附錄6南京市一級征收分區(qū)住宅層次因素a15修正系數表147
附錄7南京市一級征收分區(qū)住宅功能因素a16修正系數表147
附錄8YZ市國有土地上房屋征收評估技術細則147