房地產(chǎn)糾紛：50個法庭訴訟實戰(zhàn)策略

第一章 必要的知識儲備——房地產(chǎn)糾紛案件的基本概況
第一節(jié) 房地產(chǎn)糾紛案件的分類
一、土地糾紛
二、房產(chǎn)交易糾紛
三、房屋租賃糾紛
四、房屋拆遷糾紛
五、物業(yè)管理糾紛
六、相鄰權(quán)糾紛
第二節(jié) 房地產(chǎn)糾紛案件的特點及產(chǎn)生原因
第三節(jié) 房地產(chǎn)糾紛案件在司法實踐中存在的問題
一、土地糾紛案件中存在的法律問題
二、房地產(chǎn)交易糾紛案件中存在的法律問題
三、房屋拆遷糾紛案件中存在的問題
四、相鄰權(quán)糾紛的法律適用問題
五、物業(yè)管理糾紛案件
第二章 解決房地產(chǎn)糾紛的基本途徑——房地產(chǎn)糾紛案件實務(wù)流程
第一節(jié) 房地產(chǎn)糾紛案件訴訟程序
一、房地產(chǎn)糾紛案件訴訟程序
二、房地產(chǎn)糾紛仲裁程序
第二節(jié) 房地產(chǎn)糾紛訴訟實務(wù)操作中的問題
第三章 做好訴前準(zhǔn)備工作，把握克敵制勝的策略——房地產(chǎn)糾紛
案件準(zhǔn)備與策略把控
第一節(jié) 訴前準(zhǔn)備
第二節(jié) 訴訟過程
一、抓住案件爭議焦點
二、舉證方式
三、考慮訴訟的成本
第三節(jié) 訴訟結(jié)果及執(zhí)行
第四節(jié) 建設(shè)部、國家工商行政管理局《商品房買賣合同示范文本》及解讀
一、建設(shè)部、國家工商行政管理局《商品房買賣合同示范文本》說明
二、商品房買賣合同正本及重點解讀
第四章 土地糾紛訴訟實戰(zhàn)策略
一、法院對宅基地糾紛有無管轄權(quán)？
實戰(zhàn)策略人民法院受理民事案件的范圍有一定的限制，超出其主管范圍的，人民法院即沒有審判權(quán)。當(dāng)事人可以通過“司法不干預(yù)行政”的原則來達到撤銷原判決的目的
二、承包“集體土地使用權(quán)”有哪些資格限制？
實戰(zhàn)策略如果對方取得農(nóng)村土地使用權(quán)時不具有法定資格或程序不合法。則可以依此達到從根本上“否定對方權(quán)利存在的基礎(chǔ)”的日的
三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循哪些程序？
實戰(zhàn)策略農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人，只是在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)
四、劃撥用地應(yīng)遵循哪些程序？
實戰(zhàn)策略劃撥用地時對利害關(guān)系人進行征收、補償?shù)?，?yīng)當(dāng)通過法定的程序執(zhí)行，若不能舉證證明其行為符合法律規(guī)定則應(yīng)承擔(dān)不利的后果
五、作了抵押的土地使用權(quán)能轉(zhuǎn)讓嗎？
實戰(zhàn)策略土地使用權(quán)在沒有辦理轉(zhuǎn)讓登記前，可以抵押。解除抵押后，不影響轉(zhuǎn)讓合同的履行則可不視為違約
六、土地因征收所得補償款應(yīng)為誰所有？
實戰(zhàn)策略在土地糾紛中。要1r先審查合同的效力，若為無效合同，則無需通過訴訟的方式將合同撤銷。因為無效的合同自始無效
第五章 房屋買賣糾紛訴訟實戰(zhàn)策略
一、少交定金寫欠條，是否適用定金罰則？
實戰(zhàn)策略在房屋買賣合同中，既約定了定金又約定了違約金時，如一方違約，在主張定金不被支持時，可選擇主張違約金
二、履行方式未嚴(yán)格按照合同約定則必然無效嗎？
實戰(zhàn)策略雙方簽訂房屋買賣合同是為了實現(xiàn)交易目的，履行方式在不影響合同目的實現(xiàn)的情況下，適當(dāng)?shù)淖兏话阋膊徽J(rèn)定為違約
三、私房買賣必須要有產(chǎn)權(quán)證嗎？
實戰(zhàn)策略過認(rèn)定房屋性質(zhì)的不同，從而適用不同的法律，最終實現(xiàn)“反敗為勝
四、房屋轉(zhuǎn)讓需經(jīng)全體所有權(quán)人同意嗎？
實戰(zhàn)策略“履行合同的時間”和“履行完畢合同的時聞”是不同的概念
五、集資所建房屋能否買賣？
實戰(zhàn)策略并非在所有的情況下都適用《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條第（六）項關(guān)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定
六、對于“多交的房款”是否可以要求返還？
實戰(zhàn)策略交付房屋的實測面積與房屋合同約定的面積誤差比絕對值在3％以上的。則房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)超出部分的房款。若購房者同意并實際交付了超出部
分的房款，則無權(quán)要求返還
七、已經(jīng)抵押的房屋能否買賣？
實戰(zhàn)策略以抵押的房屋為標(biāo)的的房屋買賣合同無效
八、合同履行內(nèi)容的變更是否意味著合同履行期限的變更？
實戰(zhàn)策略變更合同內(nèi)容，必須經(jīng)雙方當(dāng)事人意思表示一致才可；變更履行內(nèi)容，并非就一定意味著變更履行期限
九、委托人與房產(chǎn)中介公司簽訂的承諾書對他人有約束嗎？
實戰(zhàn)策略如果委托人的家庭成員購買房產(chǎn)中介公司提供的房源但與房產(chǎn)中介公司不存在聯(lián)系，則委托人不屬于違約，也不承擔(dān)違約責(zé)任
十、房屋的購買權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎？
實戰(zhàn)策略未依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但是法律并沒有禁止房屋購買權(quán)的轉(zhuǎn)讓
十一、合同條款沒有明確約定，產(chǎn)生糾紛應(yīng)當(dāng)如何處理？
實戰(zhàn)策略夾層的“層高”與“凈高”不是同一概念，對于合同中沒有約定的部分，法院一般會按照公平的法律原則處理
十二、購買經(jīng)濟適用房的主體不適格會導(dǎo)致合同無效嗎？
實戰(zhàn)策略不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的經(jīng)濟適用房不得轉(zhuǎn)讓，不符合法定條件的購房者也沒有資格購買經(jīng)濟適用房。如果合同的主要內(nèi)容和主體違反了法律的強制性規(guī)定，那么合同應(yīng)當(dāng)是無效的。通過對合同主體的認(rèn)定，可以達到確認(rèn)合同無效的效果
十三、如何巧用妙招避免房屋中介吃差價？
實戰(zhàn)策略在購房者不能向中介公司主張返還差價時，其可以與賣房者聯(lián)合起來，以彌補中介公司的不合規(guī)行為給購房者所造成的損失
十四、房屋所有權(quán)證是購房者最重要的權(quán)利憑證嗎？
實戰(zhàn)策略訴訟時效的起算點，應(yīng)當(dāng)從知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起計算，巧用訴訟時效來“反敗為勝
十五、房屋預(yù)約買賣合同具有什么效力？
實戰(zhàn)策略過雙方簽訂的“簡單合同”，運用法律邏輯推出“簡單合同”所隱含的所有內(nèi)容。以此證明合同的全面及有效
第六章 房屋租賃糾紛訴訟實戰(zhàn)策略
一、房屋所有人出賣房屋須何時告知有優(yōu)先購買權(quán)的承租人？
實戰(zhàn)策略函對于有優(yōu)先購買權(quán)的承租人，房屋所有權(quán)入出賣房屋時須提前3個月告知承租人，但法律并沒有規(guī)定所有權(quán)人須告知的次數(shù)
二、房屋的次承租人具有什么法律地位？
實戰(zhàn)策略承租入將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，出租人在明知的情況下，同意或沒有表示反對轉(zhuǎn)租行為，則一般應(yīng)當(dāng)視為出租人承認(rèn)了次承租人的合法承租地位
三、房屋租賃合同到期后未續(xù)簽如何處理？
實戰(zhàn)策略在租賃合同到期后自動續(xù)約的，出租人怠于行使收取租金的權(quán)利，超過訴訟時效的租金部分不能獲得支持
四、公房的承租人死后由誰繼承該權(quán)利？
實戰(zhàn)策略公房的承租人對公房不具有所有權(quán)，因此承租人死后，公房也不屬于遺產(chǎn)。與承租人共同居住的家庭成員只有符合法定的條件，才可以申請繼續(xù)承租該房屋
五、公房能擅自轉(zhuǎn)租嗎？
實戰(zhàn)策略將公房轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意，沒有征得同意且沒有登記備案的，則實際的居住者不一定能成為合法的承租人
六、法定優(yōu)先購買權(quán)和約定優(yōu)先購買權(quán)誰更優(yōu)先？
實戰(zhàn)策略成功運用法定優(yōu)先購買權(quán)和約定優(yōu)先購買權(quán)的順序和位階關(guān)系來改變訴訟結(jié)果
第七章 房屋拆遷訴訟實戰(zhàn)策略
第八章 物業(yè)糾紛實戰(zhàn)策略
第九章 其他房地產(chǎn)糾紛實戰(zhàn)策略
附錄