中國大陸、香港與澳門商品房預(yù)售法律制度比較研究

序言
導(dǎo)論：商品房預(yù)售制度的存廢之爭
一、商品房預(yù)售制度的發(fā)展現(xiàn)狀
二、商品房預(yù)售制度出現(xiàn)的問題
三、商品房預(yù)售制度的存廢之爭
四、商品房預(yù)售制度應(yīng)子完善而非廢除
第一章 商品房預(yù)售合同制度
第一節(jié) 商品房預(yù)售合同的基本理論
一、物權(quán)變動模式與商品房預(yù)售合同的性質(zhì)
二、商品房預(yù)售合同的特征
第二節(jié) 大陸商品房預(yù)售合同制度
一、商品房預(yù)售合同的訂立
二、商品房預(yù)售合同的內(nèi)容
三、商品房預(yù)售合同的效力
第三節(jié) 香港商品房預(yù)售合同制度
一、香港商品房預(yù)售合同通論
二、香港商品房預(yù)售涉及的合約與契約
第四節(jié) 澳門商品房預(yù)售合同制度
一、預(yù)約合同在澳門樓花買賣申所扮演的角色
二、預(yù)約合同的法律規(guī)定
小結(jié)：六位一體的調(diào)整方式
第二章 預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓制度
第一節(jié) 大陸預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓制度
一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的利弊
二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的法律屬性分析
三、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的要件及風(fēng)險(xiǎn)防范分析
第二節(jié) 香港預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓制度
一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的方式
二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的實(shí)證分析
第三節(jié) 澳門預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓制度
一、樓花買賣之預(yù)約合同
二、當(dāng)預(yù)售樓花買賣被違約時(shí)的各種救濟(jì)方法之實(shí)踐性
小結(jié)：防止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中的過度投機(jī)
第三章 預(yù)售商品房抵押制度研究
第一節(jié) 預(yù)售商品房抵押制度通論
一、預(yù)售商品房抵押的概念及特點(diǎn)
二、預(yù)售商品房抵押的可能性
三、預(yù)售商品房抵押的功能
第二節(jié) 大陸地區(qū)預(yù)售商品房抵押制度
一、大陸地區(qū)預(yù)售商品房抵押制度基本原理
二、大陸地區(qū)預(yù)售商品房抵押中存在的權(quán)利沖突及其解決辦法
第三節(jié) 香港地區(qū)樓花按揭與抵押制度
一、香港樓花按揭制度探討
二、香港商品房預(yù)售涉及的抵押和按揭
第四節(jié) 澳門地區(qū)預(yù)售商品房抵押制度
一、在建樓宇所涉及的法律關(guān)系
二、澳門現(xiàn)行抵押制度設(shè)計(jì)
三、對預(yù)售房地產(chǎn)設(shè)立的抵押
四、解除預(yù)售房地產(chǎn)抵押的方法
五、澳門預(yù)售房地產(chǎn)抵押制度的優(yōu)點(diǎn)和缺陷
小結(jié)：平衡彼此沖突的利益是關(guān)鍵
第四章 商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)分析
第一節(jié) 商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)分析通論
一、商品房預(yù)售制度中存在風(fēng)險(xiǎn)的原因
二、商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)研究的特點(diǎn)
第二節(jié) 大陸地區(qū)商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)分析
一、商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)的微觀分析
二、商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)的宏觀分析
三、風(fēng)險(xiǎn)防范措施
第三節(jié) 香港商品房預(yù)售制度中的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制
一、香港商品房預(yù)售制度中的風(fēng)險(xiǎn)
二、商品房預(yù)售過程中各方的風(fēng)險(xiǎn)分析
三、商品房預(yù)售過程中的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制
四、香港社會相關(guān)配套的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及其作用
五、金融體系中配套的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制
第四節(jié) 澳門商品房預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)
一、樓宇上的風(fēng)險(xiǎn)問題
二、土地權(quán)益上抵押負(fù)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問題
三、大業(yè)主因債務(wù)問題而被連帶查封的“已售單位”
小結(jié)：改善商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)分配格局
第五章 預(yù)售商品房的預(yù)告登記
第一節(jié) 預(yù)告登記制度的功能
第二節(jié) 中國大陸商品房預(yù)售中的預(yù)告登記
一、中國大陸預(yù)告登記的立法
二、預(yù)告登記的要件
三、預(yù)告登記的法律效力
第三節(jié) 香港商品房預(yù)售中的登記
一、香港的不動產(chǎn)登記模式
二、預(yù)售登記的主要制度設(shè)計(jì)
第四節(jié) 澳門商品房預(yù)售中的預(yù)告登記
一、澳門預(yù)告登記制度通論
二、“具物權(quán)效力的預(yù)約”的效力
三、“具物權(quán)效力的預(yù)約”的性質(zhì)
四、“具物權(quán)效力的預(yù)約”的構(gòu)成要件
五、登記的注銷
六、實(shí)務(wù)中存在的問題
小結(jié)：預(yù)告登記是實(shí)現(xiàn)信息對稱的重要手段
第六章 預(yù)售商品房監(jiān)管法律制度
第一節(jié) 商品房預(yù)售監(jiān)管制度的理論分析
一、商品房預(yù)售監(jiān)管制度的經(jīng)濟(jì)分析
二、商品房預(yù)售制度監(jiān)管原則
三、商品房預(yù)售制度監(jiān)管方式
四、商品房預(yù)售監(jiān)管的主體分析
五、商品房預(yù)售的信息披露制度分析
第二節(jié) 大陸商品房預(yù)售監(jiān)管制度
一、許可證制度
二、商品房預(yù)售合同的管理制度
三、商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度
四、商品房預(yù)售廣告的監(jiān)管
第三節(jié) 香港商品房預(yù)售監(jiān)管制度
一、對樓花炒賣的抑制措施
二、香港抑制炒樓花的新措施
三、意思自治原則與政府干預(yù)
四、香港的土地出讓及商品房預(yù)售監(jiān)管制度
五、“均來事件”后的政府新措施評析
第四節(jié) 澳門商品房預(yù)售監(jiān)管制度
一、房地產(chǎn)預(yù)售的許可制度
二、關(guān)于樓花款使用的監(jiān)管
小結(jié)：完善事前預(yù)警機(jī)制與事前監(jiān)督機(jī)制
第七章 完善中國大陸、香港和澳門商品房預(yù)售制度的建議
第一節(jié) 中國大陸：完善預(yù)售制度的關(guān)鍵在于強(qiáng)化監(jiān)管
一、以預(yù)售資金為監(jiān)管核心
二、完善預(yù)售信息披露制度
三、增加監(jiān)管透明度，杜絕暗箱操作
四、規(guī)范政府行為，防止政府失靈
第二節(jié) 香港：落實(shí)監(jiān)管措施以彌補(bǔ)制度不足
一、現(xiàn)行制度不存在根本缺陷
二、改進(jìn)監(jiān)管之建議
第三節(jié) 澳門：完善預(yù)售制度應(yīng)以預(yù)約合同為突破口
一、預(yù)約合同的登記
二、預(yù)約合同的內(nèi)容
參考文獻(xiàn)
后記