物業(yè)管理操作實(shí)務(wù)

第一部分物業(yè)管理基本內(nèi)容
1.何謂物業(yè)管理以及如何理解物業(yè)管理的基本內(nèi)容、物業(yè)構(gòu)成的基本內(nèi)容？
2.物業(yè)管理對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主有何現(xiàn)實(shí)意義和作用？
3.我國(guó)頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主要內(nèi)容具體表現(xiàn)在哪些方面？
4.我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)當(dāng)適用于哪些范圍？
5.我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了哪些具體的基本制度？
6.業(yè)主如何認(rèn)定和理解物業(yè)管理的范圍、職責(zé)的內(nèi)容和性質(zhì)？
7.我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理有何區(qū)別？
8.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)公司享有哪些權(quán)利、承擔(dān)哪些義務(wù)？
9.我國(guó)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)是如何進(jìn)行管理的？10.在物業(yè)管理活動(dòng)中，關(guān)于物業(yè)管理的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的職權(quán)和職責(zé)有哪些規(guī)定？
第二部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
實(shí)務(wù)問(wèn)答
1.何謂業(yè)主以及在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有哪些權(quán)利？
2.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？
3.在物業(yè)管理過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，業(yè)主能否根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》維護(hù)本身的合法權(quán)益以及在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有哪些基本權(quán)利？
4.業(yè)主入住小區(qū)后，是否一定要聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理小區(qū)物業(yè)，以及業(yè)主是否可以自行管理小區(qū)物業(yè)？
5.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中需要理解哪些問(wèn)題？
6.何謂業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)？
7.第一次業(yè)主大會(huì)的召開應(yīng)當(dāng)按照什么程序進(jìn)行以及業(yè)主大會(huì)召開的方式有哪些形式？
8.業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括哪些具體內(nèi)容以及違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)如何處理？
9.業(yè)主在簽署業(yè)主公約時(shí)應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題？
10.何謂業(yè)主委員會(huì)以及在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)？
11.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)享有哪些權(quán)利、承擔(dān)哪些義務(wù)？
12.擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合哪些條件以及業(yè)主委員會(huì)委員享有哪些權(quán)利、履行哪些義務(wù)？
13.業(yè)主委員會(huì)章程具體包括哪些主要內(nèi)容以及業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議的程序有哪些規(guī)定？
14.業(yè)主委員會(huì)的換屆工作應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行?
15.新入住的業(yè)主認(rèn)為需要調(diào)整業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)履行哪些程序?
16.在物業(yè)服務(wù)合同履行過(guò)程中，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)三者之間的關(guān)系應(yīng)當(dāng)如何協(xié)調(diào)？
案例現(xiàn)場(chǎng)
1.小區(qū)竣工后未成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主是否可以自行召集組建業(yè)主大會(huì)？
2.小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)制定的章程對(duì)外是否具有法律效力以及法院能否將其作為判決的依據(jù)？
3.物業(yè)管理公司未提供完善的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主委員會(huì)是否可以解聘物業(yè)管理公司？
4.物業(yè)公司在管理小區(qū)過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)有無(wú)權(quán)利對(duì)物業(yè)公司的工作方式提出強(qiáng)制性要求？
附（1）業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）
附（2）業(yè)主公約（示范文本）
附（3）城市住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)章程（示范文本）
附（4）北京市業(yè)主公約（示范文本）
附（5）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）
第三部分物業(yè)管理合同與服務(wù)
實(shí)務(wù)問(wèn)答
1.何謂前期物業(yè)管理以及前期物業(yè)管理的介入時(shí)間應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定？
2.前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具體包括哪些主要內(nèi)容？
3.前期物業(yè)服務(wù)合同是否可以約定期限？
4.建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)
合同約定的內(nèi)容？
5.購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容對(duì)其是否具有約束力？
6.建設(shè)單位在前期物業(yè)管理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)？
7.業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)包括哪些主要內(nèi)容以及業(yè)主臨時(shí)公約的擬定有哪些方式？
8.在實(shí)踐中，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)有哪幾種方式？
9.如何正確看待建設(shè)單位在廣告中承諾“買房免前期物業(yè)管理費(fèi)”的問(wèn)題？
10.物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)？
11.在前期物業(yè)服務(wù)合同中，對(duì)業(yè)主個(gè)人裝修問(wèn)題應(yīng)當(dāng)作出哪些具體約定？
12.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同有哪些主要內(nèi)容？
13.業(yè)主委員會(huì)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？
14.我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的問(wèn)題作出了哪些具體規(guī)定？
15.物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)一般包括哪些收費(fèi)的內(nèi)容？
16.物業(yè)管理收費(fèi)糾紛形成的原因以及如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題？
17.業(yè)主拒絕繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)能否采取斷電停水的強(qiáng)制措施？
18.物業(yè)管理公司能否以業(yè)主未按期交納房款為由，對(duì)業(yè)主采取停水、停電的強(qiáng)制措施？
19.業(yè)主與開發(fā)商產(chǎn)生購(gòu)房糾紛，是否可以拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)？
20.業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)不滿意，是否可以拒交物業(yè)管理費(fèi)？
21.在物業(yè)管理過(guò)程中，我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的基本職責(zé)有哪些具體規(guī)定？
22.業(yè)主大會(huì)在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)怎樣鑒別物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)劣？
23.物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)、派出所三者之間存在什么樣的關(guān)系？
24.物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，對(duì)社區(qū)安全管理義務(wù)有哪些具體規(guī)定？
25.物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，對(duì)小區(qū)物業(yè)消防管理義務(wù)有哪些具體規(guī)定？
26.物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)管理過(guò)程中，對(duì)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的業(yè)主是否具有罰款權(quán)？
27.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域是否可以同時(shí)委托給兩個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理？
28.物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某些物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目委托給其他企業(yè)進(jìn)行管理？
29.物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他企業(yè)進(jìn)行管理？如果物業(yè)管理企業(yè)將全部物業(yè)管理工作一并委托給其他企業(yè)管理，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該如何處理？
30.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被殺害或者財(cái)產(chǎn)被劫，物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任？
31.業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任？
32.小區(qū)內(nèi)停放的車輛被盜，物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被盜車輛的所有人或者使用人承擔(dān)賠償責(zé)任？
33.小區(qū)內(nèi)的保安人員監(jiān)守自盜，物業(yè)管理企業(yè)是否需要對(duì)保安人員的行為向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任？
34.物業(yè)管理企業(yè)增加物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目或者提高物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主是否可以拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)？
35.物業(yè)管理服務(wù)合同可以約定哪些物業(yè)管理事項(xiàng)以及物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，應(yīng)如何處理？
36.業(yè)主是否可以委托物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目？
37.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的哪些禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主？
38.業(yè)主裝飾裝修房屋的，是否應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)？
案例現(xiàn)場(chǎng)
1.開發(fā)商代替物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)合同上簽字蓋章，其簽字蓋章行為是否有效？
2.物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)合同約定的期限內(nèi)，可否將物業(yè)管理服務(wù)工作轉(zhuǎn)委托給其他公司進(jìn)行管理？
3.業(yè)主與承租人對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的交納未作出明確約定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)主張權(quán)利？
4.物業(yè)管理公司一次性向業(yè)主收取多年的物業(yè)管理費(fèi)，其行為是否符合法律法規(guī)的規(guī)定？
5.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上不能達(dá)成共識(shí)，未能簽訂新的物
業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主是否可以以此為由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？
6.業(yè)主的財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理公司管理服務(wù)的范圍內(nèi)被盜，業(yè)主是否可以以此為由拒付物業(yè)管理費(fèi)？
7.物業(yè)管理公司在提供物業(yè)服務(wù)期間，是否有保障小區(qū)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)？
附（1）前期物業(yè)管理服務(wù)合同（示范文本）
附（2）物業(yè)管理委托合同（示范文本）
附（3）委托物業(yè)管理合同（示范文本）
附（4）物業(yè)管理委任契約書
附（5）重慶市物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）
第四部分物業(yè)的使用與維護(hù)
實(shí)務(wù)問(wèn)答
1.小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施和公共建筑，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是否可以隨意改變其用途？
2.在小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主能否占用、挖掘小區(qū)內(nèi)的道路和場(chǎng)地？
3.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)小區(qū)內(nèi)的管線設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任？
4.能否利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及由此產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)如何處理？
5.業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位是否可以轉(zhuǎn)讓給他人？
6.物業(yè)在使用過(guò)程中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)的保修責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？
7.在建筑物上設(shè)立廣告牌所產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)所有？
8.物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)的所有權(quán)以及使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)所有？
9.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)如何對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行管理？
10.因物業(yè)小區(qū)內(nèi)的電梯產(chǎn)生事故糾紛，應(yīng)當(dāng)如何處理？
11.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)維修管理的范圍主要包括哪些內(nèi)容？
12.何謂物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及物業(yè)專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)歸誰(shuí)所有？
13.專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行管理以及挪用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)如何處理？
案例現(xiàn)場(chǎng)
1.開發(fā)商將商品房的樓頂平臺(tái)免費(fèi)交給業(yè)主使用，業(yè)主入住后在樓頂平臺(tái)上搭建輕體房，物業(yè)公司是否有權(quán)阻止業(yè)
主的搭建行為？
2.業(yè)主對(duì)自購(gòu)房屋的陽(yáng)臺(tái)是否享有處分權(quán)以及業(yè)主自行封閉陽(yáng)臺(tái)的行為是否侵犯了物業(yè)管理公司的物業(yè)管理權(quán)？
3.開發(fā)商將小區(qū)物業(yè)管理工作承包給物業(yè)公司，并向物業(yè)公司收取承包費(fèi)，開發(fā)商的行為是否侵害了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益？
4.業(yè)主向物業(yè)公司交納停車占地費(fèi)后，車輛在小區(qū)內(nèi)被盜，業(yè)主能否要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任？
第五部分物業(yè)管理糾紛與處理
實(shí)務(wù)問(wèn)答
1.在當(dāng)前情況下，物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)？
2.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理糾紛主要表現(xiàn)為哪幾種形式？
3.物業(yè)管理糾紛發(fā)生后,雙方爭(zhēng)議當(dāng)事人可以通過(guò)哪些途徑解決?
4.物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，哪些法律文件和法律規(guī)范可以作為處理糾紛的法律依據(jù)？
5.物業(yè)管理公司追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)而產(chǎn)生的物業(yè)糾紛，應(yīng)當(dāng)如何處理？6.因物業(yè)管理企業(yè)代繳水電等費(fèi)用而產(chǎn)生的物業(yè)糾紛，應(yīng)當(dāng)如何處理？
7.如何避免物業(yè)管理收費(fèi)糾紛以及物業(yè)管理收費(fèi)糾紛的解決方法有哪些？
8.何謂物業(yè)管理的法律責(zé)任以及我國(guó)物業(yè)管理的法律責(zé)任有哪些種類？
9.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主違反法定和約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)民事責(zé)任？
10.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主違反法律規(guī)定，如何承擔(dān)行政責(zé)任和刑事責(zé)任？
11.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)違反法定或約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)民事責(zé)任？
12.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)有違法行為，其應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)行政責(zé)任和刑事責(zé)任？
13.在物業(yè)管理過(guò)程中，建設(shè)單位未履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)民事責(zé)任？
14.在物業(yè)管理過(guò)程中，建設(shè)單位有違法行為，其應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)行政責(zé)任和刑事責(zé)任？
案例現(xiàn)場(chǎng)
1.物業(yè)公司有無(wú)權(quán)利對(duì)違約業(yè)主進(jìn)行罰款或者采取斷水、斷電等措施對(duì)違約業(yè)主進(jìn)行制裁？
2.樓上發(fā)生漏水事件，物業(yè)公司可否進(jìn)入業(yè)主家中進(jìn)行必需的維修，以及給樓上業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？
3.業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止業(yè)主違規(guī)裝修的行為？
4.小區(qū)健身隊(duì)擾民，業(yè)主能否要求物業(yè)公司制止這種行為？
5.物業(yè)公司能否以業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)為由，拒絕向其提供購(gòu)買天然氣服務(wù)，以及物業(yè)公司的行為是否侵犯了業(yè)主權(quán)益？
6.舊物業(yè)公司不撤出，新物業(yè)公司無(wú)法進(jìn)駐，由此給新物業(yè)公司造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？
7.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的電梯上遭遇搶劫，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？
8.非業(yè)主將車輛停放在小區(qū)內(nèi)，并向物業(yè)公司交納停車管理費(fèi)，但車輛在小區(qū)內(nèi)被盜，非業(yè)主能否要求物業(yè)公司承擔(dān)車輛丟失的經(jīng)濟(jì)損失？
9.車主到茶樓消費(fèi)，將車停放在物業(yè)公司停車管理場(chǎng)內(nèi)被盜，物業(yè)公司和茶樓是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？
10.物業(yè)公司與車主之間沒(méi)有存車憑證或沒(méi)有存車記錄等明確證據(jù)情況下，車主應(yīng)當(dāng)如何舉證證明車輛是在物業(yè)公司管理小區(qū)內(nèi)丟失？
附錄
（一）物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)
物業(yè)管理?xiàng)l例
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法
業(yè)主大會(huì)規(guī)程
前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法
住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法
北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）
北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法
北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案例的意見（試行）
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定
上海市商品住宅維修基金管理辦法
廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例
廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修正）
海南省住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例
浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例
浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）
西安市物業(yè)管理?xiàng)l例
青島市物業(yè)管理?xiàng)l例
（二）各地房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)址
（三）各地建設(shè)部門網(wǎng)址
（四）各地建設(shè)部門聯(lián)系方式
后記