房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)

刖罱
第1章房?jī)r(jià)暴漲的警告／l
    1。1居住條件的顯著改善／1
    1．2巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力／3
    l-3房?jī)r(jià)暴漲，舉國(guó)震撼／5
第2章房?jī)r(jià)理論研究／13
    2．1房地產(chǎn)理論研究動(dòng)態(tài)／13
    2．2決定房?jī)r(jià)的要素／15
    2．3推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，18
    2．4導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的原因／20
    2．5房?jī)r(jià)變動(dòng)的周期性，22
    2．6房?jī)r(jià)變動(dòng)的主要矛盾／25
第3章房?jī)r(jià)是否正常的評(píng)價(jià)體系／29
    3．1判斷房?jī)r(jià)是否正常的標(biāo)準(zhǔn)／30
    3．2居民購(gòu)房承受能力的研究／32
    3．3房?jī)r(jià)收入比／33
    3．4購(gòu)租比／37
    3．5購(gòu)租比的變化趨勢(shì)／39
    3．6什么是空置率，40
    3．7嚴(yán)肅金融紀(jì)律是降低空置率的關(guān)鍵／44
    3．8空置率與端正學(xué)風(fēng)／47
第4章居民的購(gòu)房承受能力／51
    4．1老百姓究竟能不能買得起房子／52
    4．2居民家庭平均收入／52
    4-3稅前和稅后收入／55
    4．4家庭總收入和可支配收入／56
    4．5‘究竟一套住房的面積應(yīng)該為多大／57
    4．6房?jī)r(jià)定義上的分歧／59
    4．7中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比／60
    4．8房?jī)r(jià)收入比說(shuō)明了什么／63
    4．9可持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)／66
    4．10扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素／69
第5章房?jī)r(jià)估算方法／7 1
    5．1房地產(chǎn)估價(jià)差異的由來(lái)／71
    5．2市場(chǎng)比較法／73
    5．3收益還原法／75
    5．4成本估價(jià)法／78
    5．5假設(shè)開發(fā)法／79
    5．6房?jī)r(jià)估算方法的背后，80
第6章房?jī)r(jià)與地價(jià)／83
    6．1房?jī)r(jià)地價(jià)，孰先孰后／83
    6．2房?jī)r(jià)與地租／85
    6．3批租還是出售／87
    6．4地產(chǎn)定價(jià)的不對(duì)稱性／88
    6．5房?jī)r(jià)決定了地價(jià)／90
    6．6降低地價(jià)便宜了誰(shuí)／92
第7章房?jī)r(jià)之謎／95
    7．1令人困惑的房地產(chǎn)業(yè)／96
    7．2房?jī)r(jià)成本是不是房地產(chǎn)商的隱私／97
    7．3政府官員對(duì)公布房?jī)r(jià)成本的分歧／100
    7．4公布房?jī)r(jià)成本的阻力／102
    7．5照馬克思的辦法解剖房?jī)r(jià)／104
    7．6房?jī)r(jià)與造價(jià)／106
    7．7房?jī)r(jià)暴漲并非由于成本推動(dòng)／1Q7
    7．8房?jī)r(jià)暴漲與地方財(cái)政收入，109
    7．9房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)／113
    7．10兩種房地產(chǎn)腐敗，117
第8章誰(shuí)來(lái)研究房?jī)r(jià)／123
    8．1奇談怪論的泛濫／123
    8．2為什么房?jī)r(jià)研究不足／125
    8．3強(qiáng)制披露房?jī)r(jià)信息的必要性／127
    8．4房?jī)r(jià)研究機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性／130
第9章泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫／133
    9．1泡沫經(jīng)濟(jì)的定義／133
    9．2經(jīng)濟(jì)泡沫并不等于泡沫經(jīng)濟(jì)／136
    9．3經(jīng)濟(jì)周期與泡沫經(jīng)濟(jì)／137
    9．4泡沫經(jīng)濟(jì)的種類／139
    9．5房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)與銀行的關(guān)系／140
    9．6投資與投機(jī)不同的思維邏輯／142
    9．7張冠李戴，貽誤診斷／144
    9．8市場(chǎng)失靈與市場(chǎng)機(jī)制／145
第1 0章泡沫經(jīng)濟(jì)的理論分析，147
    10．1理性預(yù)期學(xué)說(shuō)要點(diǎn)／147
    10．2泡沫經(jīng)濟(jì)的基本數(shù)學(xué)模型／149
    10．3解釋房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)模型／154
    10．4檢驗(yàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的數(shù)學(xué)模型／156
    10．5經(jīng)濟(jì)模型的局限性／157
第1 1章房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩種需求／163
    11．1真實(shí)需求和投機(jī)需求／163
    1 1．2投資與投機(jī)的區(qū)別／166
    1 1．3擁有正斜率的需求曲線／168
    1 1．4增加供給與抑制房?jī)r(jià)／170
第1 2章泡沫經(jīng)濟(jì)的形成與崩潰／173
    12．1泡沫經(jīng)濟(jì)形成的過(guò)程／173
    12．2股票和房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體／175
    12．3泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰的條件／176
    12．4泡沫經(jīng)濟(jì)情結(jié)／178
第1 3章房?jī)r(jià)飛漲的財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)／181
    13．1房?jī)r(jià)飛漲不利于社會(huì)穩(wěn)定／181
    13．2房?jī)r(jià)飛漲將社會(huì)財(cái)富向富人轉(zhuǎn)移，擴(kuò)大了貧富差距／182
    13·3房?jī)r(jià)飛漲將社會(huì)財(cái)富從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，從貧困和邊遠(yuǎn)地區(qū)轉(zhuǎn)移到
    大都市／183    ．
    13．4房?jī)r(jià)飛漲將社會(huì)財(cái)富由投資轉(zhuǎn)移到投機(jī)／183
    13．5房?jī)r(jià)飛漲將社會(huì)財(cái)富轉(zhuǎn)移給了房地產(chǎn)商／184
    13．6房?jī)r(jià)飛漲將社會(huì)財(cái)富由民眾轉(zhuǎn)移給了政府／184
    13·7如果泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰，銀行資產(chǎn)將轉(zhuǎn)移給投機(jī)者，導(dǎo)致金融危機(jī)／185
    13-8泡沫經(jīng)濟(jì)比搶劫銀行還厲害／187
第1 41房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的危害／189
    14．1破壞穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境／189
    14．2降低社會(huì)生產(chǎn)和資源配置效率／190
    14．3阻礙工農(nóng)業(yè)的發(fā)展／19l
    14．4助長(zhǎng)地下經(jīng)濟(jì)和非法活動(dòng)／192
    14．5加大貧富差距和國(guó)民收入不平等／195
    14．6敗壞社會(huì)風(fēng)氣／197
    14．7破壞金融秩序，導(dǎo)致銀行危機(jī)／197
第1 5章臺(tái)灣的房地產(chǎn)泡沫／199
    15．1臺(tái)灣的住房基本情況／200
    15．2臺(tái)灣房?jī)r(jià)的3次大波動(dòng)／201
    15_3臺(tái)灣房?jī)r(jià)暴漲的后果，206
    15．4臺(tái)灣的房?jī)r(jià)收入比／207
    15．5促成臺(tái)灣房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的要素／208
    15．6房?jī)r(jià)與貨幣政策／210
    15．7房?jī)r(jià)與股市指數(shù)／212
    15．8亞洲金融危機(jī)之后的臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)／215
第1 6章日本的房地產(chǎn)泡沫／219
    16．1翹尾巴翹出來(lái)的泡沫經(jīng)濟(jì)／220
    16．2日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅／223
    16_3房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)留下的不良貸款／224
    16．4房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)日本銀行業(yè)的沖擊／226
    16．5日本政府的拖字訣／228    ．
    16．6為什么日本能拖很久，230
    16．7甩不脫的噩夢(mèng)／23 1
    16．8日本必須加速金融體制改革／236
第17章泰國(guó)的房地產(chǎn)泡沫／241
    17．1泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫的泛起／241
    17．2泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的惡果／245
    17．3脆弱的金融體系，249
    17．4外資推波助瀾，迅速吹漲了泰國(guó)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)／25 l
    17．5泰國(guó)金融危機(jī)處理的失誤／255
第1 8章香港和海南的房地產(chǎn)泡沫／257
    18．1香港房?jī)r(jià)飛漲及其背景／258
    1 8．2香港房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰的惡果／260
    18．3香港房地產(chǎn)業(yè)的困境／262
    18．4海南的房地產(chǎn)泡沫／265
第1 9章美國(guó)有沒(méi)有房地產(chǎn)泡沫／269
    19．1美國(guó)房?jī)r(jià)的變化／270
    19．2美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比／274
    19．3美國(guó)的房地產(chǎn)購(gòu)租比／277
    1 9．4美國(guó)的房地產(chǎn)理論租金／278
    19．5美國(guó)尚無(wú)房地產(chǎn)泡沫的依據(jù)／284
第20章亞洲房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的教訓(xùn)／287
    20．1必須要有強(qiáng)烈的危機(jī)意識(shí)／287
    20．2不能迷信市場(chǎng)機(jī)制／288
    20．3謹(jǐn)慎有序地對(duì)外開放房地產(chǎn)業(yè)／289
    20．4警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的道德風(fēng)險(xiǎn)／289
    20．5單獨(dú)成立住房貸款銀行不利于全面監(jiān)管／290
    20．6加強(qiáng)房地產(chǎn)政策研究／291
第21章房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈與托賓稅／2§3
    21．1房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈／294
    21．2房地產(chǎn)市場(chǎng)上難以消除的壟斷特征／295
    21．3信息壟斷擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則／297
    21．4導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的原因／298
    21．5托賓稅——投機(jī)活動(dòng)的克星／299
    21．6采用托賓稅糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈／301
第22章經(jīng)濟(jì)適用房的弊端與出路／305
    22．1經(jīng)濟(jì)適用房的由來(lái)／306
    22．2圍繞著經(jīng)濟(jì)適用房的爭(zhēng)論／307
    22．3經(jīng)濟(jì)適用房的弊?。?09
    22．4排隊(duì)奇觀／3 16
    22．5政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用／319
    22．6捅掉經(jīng)濟(jì)適用房的馬蜂窩，32l
    22．7經(jīng)濟(jì)適用房的創(chuàng)新模式／324
第23章房地產(chǎn)企業(yè)的作用與制度創(chuàng)新／327
    23．1房地產(chǎn)企業(yè)扮演的角色／327
    23．2專業(yè)分工與生產(chǎn)效率／329
    23．3房地產(chǎn)企業(yè)的資金構(gòu)成／330
    23．4寡頭壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)／333
    23．5房地產(chǎn)行業(yè)的制度創(chuàng)新／334
第24章房地產(chǎn)政策探討，339
    24．1政府是否應(yīng)該直接干預(yù)房?jī)r(jià)，340
    24．2制定房地產(chǎn)政策的目的／341
    24-3房地產(chǎn)信息政策／342
    24．4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移支付政策，343
    24．5房地產(chǎn)貸款利率政策／344
    24．6房地產(chǎn)信貸政策／346
    24．7房地產(chǎn)稅收政策／350
    24．8房地產(chǎn)土地政策，354
第25章房?jī)r(jià)是漲還是跌／359
    25．1房地產(chǎn)研究的學(xué)風(fēng)／359
    25．2房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎／361
    25．3房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎／364
    25．4房?jī)r(jià)漲跌面面觀／369
附錄A世界歷史上著名的泡沫經(jīng)濟(jì)／373
    A．1荷蘭郁金香泡沫／373
    A．2法國(guó)密西西比泡沫／378
    A．3英國(guó)南海股票泡沫／382
參考文獻(xiàn)／389