物業(yè)服務(wù)維權(quán)指南

物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)法律知識
1．什么是物業(yè)? …………………………………………001
2．“管理”還是“服務(wù)”? ………………………………002
3．什么是物業(yè)服務(wù)? ……………………………………003
4．物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容有哪些? ……………………………004
5．物業(yè)服務(wù)應(yīng)遵循哪些基本原則? ……………………006
6．物業(yè)服務(wù)法有哪些? …………………………………008
7．物業(yè)服務(wù)法律規(guī)范的適用范圍有哪些? ……………009
8．如何理解物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系? ………………………011
業(yè)主及業(yè)主物業(yè)自治
1．業(yè)主在物業(yè)服務(wù)中法律地位如何? …………………016
2．業(yè)主物業(yè)成員權(quán)有什么? ……………………………017
3．業(yè)主的相鄰權(quán)是什么? ………………………………018
4．“租”來的物業(yè)權(quán)利有哪些?…………………………020
5．公房承租人的法律地位是什么? ……………………021
6．非業(yè)主使用人有哪些權(quán)利義務(wù)? ……………………021
7．業(yè)主該如何正確表達自己的意見? …………………023
8．首次業(yè)主大會為何千呼萬喚不出來? ………………024
9．業(yè)主大會的職責(zé)是空中樓閣嗎? ……………………025
10．業(yè)主有權(quán)提議召開業(yè)主大會臨時會議嗎?…………………………………………026
11．業(yè)主可以委托他人代為行使
表決權(quán)嗎?……………………………………………027
12．業(yè)主大會如何召開?…………………………………028
13．業(yè)主投票權(quán)大小有別嗎?……………………………029
14．為什么增設(shè)了業(yè)主大會議事規(guī)則?…………………031
15．究竟誰來決定業(yè)主委員會成員?……………………032
16．業(yè)主委員會有關(guān)人員能否取得
報酬?…………………………………………………034
17．業(yè)主委員會具有法人資格嗎?………………………034
18．業(yè)主委員會是美麗的擺設(shè)還是
權(quán)利的；Eztz?…………………………………………036
19．居民委員會能代替業(yè)主委員會嗎?…………………038
20．業(yè)主委員會能下海經(jīng)商嗎?…………………………039
21．業(yè)主委員會職責(zé)有哪些?……………………………040
22．業(yè)主委員會章程是可有可無的準則嗎?……………041
23．業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎
能本末倒置?…………………………………………041
24．選聘物業(yè)服務(wù)公司能難住業(yè)主
委員會嗎?……………………………………………043
25．業(yè)主公約限制了業(yè)主的自由嗎?……………………043
26．業(yè)主有權(quán)對業(yè)主公約說“不”嗎?…………………045
27．業(yè)主公約有示范文本嗎?……………………………045物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其選聘
1．設(shè)立物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司應(yīng)具備
哪些條件? ……………………………………………04／
2．設(shè)立物業(yè)服務(wù)股份有限公司應(yīng)具備
哪些條件?……………………………………………048
3．設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司需進行哪些登記? ………………049
4．物_業(yè)服務(wù)公司申請設(shè)立登記需準備
哪些文件?……………………………………………050
5．物業(yè)服務(wù)公司變更哪些登記事項需
要重新登記? …………………………………………03、2
6．如何評定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)? ………………………054
7．物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理由誰負責(zé)? …………………055
8．物業(yè)服務(wù)公司選聘的工作人員應(yīng)符合
哪些條件? ……………………………………………∞’
9．業(yè)主如何選聘物業(yè)服務(wù)公司? ………………………058
10．物業(yè)服務(wù)招標投標應(yīng)遵循哪些原則?………………059
11．物業(yè)服務(wù)招標須遵循哪些程序?……………………001
12．物業(yè)服務(wù)投標須遵循哪些程序?……………………003
13．物業(yè)服務(wù)項目開標時應(yīng)注意
哪些事項?……………………………………………004
14．評標委員會應(yīng)如何組成?……………………………003
15．物業(yè)服務(wù)招投標文件豈能修改在
中標之后?……………………………………………000
16．業(yè)主可以同時選聘兩個或兩個以上物業(yè)公司嗎?……………………………………067
17．物業(yè)服務(wù)公司聘用專業(yè)公司是否
要經(jīng)過業(yè)主委員會的同意?…………………………068
18．如何續(xù)聘物業(yè)服務(wù)公司?……………………………069
19．如何更換物業(yè)服務(wù)公司?……………………………070
20．物業(yè)企業(yè)提供的公共管理服務(wù)有哪些?……………071
21．人性化社區(qū)，服務(wù)內(nèi)容有哪些?……………………072
物業(yè)服務(wù)合同
1．物業(yè)服務(wù)過程中要簽訂哪幾種合同? ………………073
2．物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容? ……………………075
3．簽訂購房合同就萬事大吉了嗎? ……………………076
4．買賣房屋，如何辦理產(chǎn)權(quán)登記和
轉(zhuǎn)移手續(xù)? ……………………………………………077
5．新房入住交接注意事項有哪些? ……………………078
6．公房出售了，物業(yè)服務(wù)誰來管? ……………………080
7．誰是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人? ………………………081
8．前期物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)權(quán)
由誰享有? ……………………………………………082
9．前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)在何時訂立? …………………082
10．前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是否有拘束力?…………083
11．前期物業(yè)服務(wù)合同的期限有多久?…………………086
12．前期物業(yè)服務(wù)合同有幾種模式，
其間如何保護業(yè)主權(quán)益？……………………………08613．如何順利完成物業(yè)驗收接管?………………………087 I
14．開發(fā)商有權(quán)干預(yù)物業(yè)公司的服務(wù)工作嗎?…………088 l
15．小區(qū)物業(yè)服務(wù)有何章法?……………………………089 1
16．物業(yè)服務(wù)合同何時終止?……………………………090
17．物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如何約定?………………………090
18．外墻使用權(quán)歸誰?……………………………………091
19．是否存在事實上的物業(yè)服務(wù)
合同關(guān)系?……………………………………………093
物業(yè)共用部分使用與維護
1．建筑物的哪些部位是屬于業(yè)主
專有(自用)?…………·……………………………一095
2．屬于全體業(yè)主共有(共用)的建筑物
部位及共用設(shè)施設(shè)備有哪些? ………………………096
3．業(yè)主對自用部分物業(yè)享有哪些權(quán)利? ………………097
4．業(yè)主使用自用部分物業(yè)還要受到限制嗎? …………097
5．業(yè)主對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部分
享有所有權(quán)嗎? ………………………………………099
6．業(yè)主對建筑物共用部分擁有
哪些權(quán)利?……………………………………………099
7．業(yè)主對建筑物共用部分承擔(dān)
哪些義務(wù)?……………………………………………100
8．業(yè)主對共用部分的持分權(quán)如何確定? ………………101
9全體業(yè)主對住宅小區(qū)共用部分使用權(quán)是否平等? ……………………………………103
10．物業(yè)服務(wù)單位辦公用房所有權(quán)歸誰?………………104
11．停車場是否為物業(yè)共用部分?………………………104
12．物業(yè)公司可以擅自改變物業(yè)服務(wù)區(qū)域
內(nèi)共用設(shè)施進行經(jīng)營性活動嗎?……………………106
13．業(yè)主改變建筑物共用部分或公用設(shè)施使用
性質(zhì)時注意事項有哪些?……………………………107
14．開發(fā)商持有的產(chǎn)權(quán)證有效嗎?………………………108
15．物業(yè)共用設(shè)施、建筑物共用部位
廣告收益歸誰?………………………………………110
16．物業(yè)共用部分是物業(yè)服務(wù)公司的
搖錢樹嗎?……………………………………………1 1 1
17．業(yè)主在使用物業(yè)時應(yīng)注意哪些事項?………………112
18．業(yè)主能否利用屋頂或外墻?…………………………113
19．業(yè)主是否可以隨意安裝防盜門窗及
封閉陽臺?……………………………………………1 14
20．業(yè)主在裝修房屋時應(yīng)注意哪些問題?………………115
21．如何處分物業(yè)共有部分?……………………………l16
22．物業(yè)公司怠于履行義務(wù)，業(yè)主權(quán)益
如何維護?……………………………………………11R
23．共用設(shè)施設(shè)備維修基金應(yīng)如何
管理和使用?…………………………………………119
24．房屋的共用部分發(fā)生損壞，所需
修繕費用應(yīng)當(dāng)怎樣承擔(dān)?……………………………1211．物業(yè)服務(wù)企業(yè)有收取服務(wù)費用的權(quán)利嗎? …………124
2．物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)該遵循怎樣的原則? ………………126
3．物業(yè)服務(wù)收費項目有哪些? …………………………127
4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)自主決定
收費項目嗎? ………………………………………127
5．物業(yè)服務(wù)收費定價方式有哪些? ……………………128
6．物業(yè)服務(wù)收費標準及其制定依據(jù)是什么? …………129
7．物業(yè)服務(wù)收費標準是否越低越好? …………………130
8．物業(yè)服務(wù)收費項目、收費標準
是否都要報物價局審批或備案? ……………………131
9．物業(yè)服務(wù)收費辦法的制定和執(zhí)行應(yīng)
遵循哪些原則? ……………………………………131
10．物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何行使服務(wù)費追償權(quán)?……………132
11．物業(yè)服務(wù)收費中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有
“拒絕權(quán)”嗎？…………_…………………………133
12．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)收費中應(yīng)
履行哪些義務(wù)?……………………一………………133
13．物業(yè)服務(wù)收費中業(yè)主有哪些權(quán)利和
義務(wù)?…………………………………134
14．對物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督的形式有哪些?………………135
15．業(yè)主有權(quán)查物業(yè)服務(wù)單位的賬嗎?………………136
16．業(yè)主委員會如何監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的 收費活動?……………………………………………137
17．前期物業(yè)服務(wù)費用由誰承擔(dān)?··……………………139
18．新房沒人住用不用交物業(yè)服務(wù)費?…………………139
19．住房改為商業(yè)用房后物業(yè)服務(wù)費
如何收取?……………………………………………140
20．物業(yè)公司可以預(yù)收幾年的物業(yè)
服務(wù)費嗎?……………………………………………141
21．高層住宅的一樓住戶應(yīng)交電梯
運行費嗎?……………………………………………142
22．業(yè)主可以因認為物業(yè)服務(wù)“差”
而拒交服務(wù)費用嗎?…………………………………】43
23．沒有協(xié)議的物業(yè)服務(wù)要交費嗎?……………………143
24．物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)代收水電費嗎?………………144
25．業(yè)主能否因房屋質(zhì)量問題而拒交
物業(yè)服務(wù)費?…………………………………………145
26．承租人等非業(yè)主使用人是否有義務(wù)
支付物業(yè)服務(wù)費?……………………………………146
27．物業(yè)服務(wù)企業(yè)該這樣收代辦費嗎?…………………147
28．業(yè)主只欠幾百元管理費，物業(yè)公司
訴諸法律值嗎?………………………………………149
29．贈送的閣樓需要物業(yè)服務(wù)費嗎?……………………150
30．房屋先被訴訟保全，后被拍賣，
物業(yè)服務(wù)費怎么收?…………………………………】5】
31．物業(yè)服務(wù)收費爭議有哪些解決途徑?………………153l
物業(yè)服務(wù)糾紛與法律責(zé)任 l
1．物業(yè)服務(wù)糾紛有哪些種類? …………………………154 I
2．物業(yè)服務(wù)行政爭議如何解決? ……………一………’156 1
3．物業(yè)服務(wù)法律責(zé)任承擔(dān)方式有哪些? ………………157 ‘
4．業(yè)主間物業(yè)服務(wù)糾紛解決方式如何選擇? …………159
5．業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛
解決方式如何選擇? …………………………………l61
6．、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間
糾紛解決方式如何選擇? ……………………………16l
7．開發(fā)商的違法行為造成物業(yè)買受人退房，
物業(yè)買受人如何維護其合法權(quán)益? …………………162
8．開發(fā)商贈送物業(yè)服務(wù)等優(yōu)惠承諾
有效、可信嗎? ………………………………………163
9．住宅小區(qū)未通過驗收，業(yè)主可以
拒交物業(yè)服務(wù)費嗎? …………………………………166
10．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對工程質(zhì)量問題有義
務(wù)維修嗎?……………………………………………167
11．未交物業(yè)服務(wù)費，先入住業(yè)主權(quán)益
受損誰負責(zé)?…………………………………………168
12．物業(yè)服務(wù)公司可以對業(yè)主或物業(yè)使
用人罰款嗎?………………………………………169
13．行政機關(guān)不作為，業(yè)主是否可以直
接提起行政訴訟?…………………………………17014．業(yè)主車輛在小區(qū)內(nèi)被盜、被砸可以
向物業(yè)服務(wù)公司索賠嗎?……………………………17l
15．小區(qū)保安緊急情況下能否入室?……………………173
16．交了保安費等于交了“保險”嗎?…………………174
17．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對雇員的侵權(quán)行為是否負責(zé)?………177
18．公有房屋誰來維修養(yǎng)護?……………………………179
19．物業(yè)及附屬設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連 ．
房屋業(yè)主安全或利益時怎么辦?……………………179
20．下水道堵塞造成樓下業(yè)主受損，
責(zé)任誰負?……………………………………………180
21．業(yè)主在小區(qū)飼養(yǎng)寵物應(yīng)注意什么?…………………182
22．業(yè)主能以拒交物業(yè)服務(wù)費對抗物業(yè)
服務(wù)企業(yè)侵權(quán)嗎?……………………………………183
23．物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否因業(yè)主惡意不交
物業(yè)費而對其停水停電?……………………………185
24．業(yè)主違規(guī)裝修損害建筑物及他人權(quán)
益。物業(yè)公司要負責(zé)嗎?……………………………187
25．物業(yè)服務(wù)合同糾紛是否為專屬管轄?………………189
26．物業(yè)服務(wù)合同糾紛是否適用《消費者
目 權(quán)益保護法》? ………………………………………190
27．業(yè)主不正確使用公共設(shè)施、設(shè)備造成
l 損害的是否承擔(dān)民事責(zé)任?…………………………192
l 28．誰對“飛來橫禍”負責(zé)?……………………………193
l 附錄：物業(yè)管理條例………………………………………194