物業(yè)服務維權指南

物業(yè)服務基礎法律知識
1．什么是物業(yè)? …………………………………………001
2．“管理”還是“服務”? ………………………………002
3．什么是物業(yè)服務? ……………………………………003
4．物業(yè)服務的內容有哪些? ……………………………004
5．物業(yè)服務應遵循哪些基本原則? ……………………006
6．物業(yè)服務法有哪些? …………………………………008
7．物業(yè)服務法律規(guī)范的適用范圍有哪些? ……………009
8．如何理解物業(yè)服務法律關系? ………………………011
業(yè)主及業(yè)主物業(yè)自治
1．業(yè)主在物業(yè)服務中法律地位如何? …………………016
2．業(yè)主物業(yè)成員權有什么? ……………………………017
3．業(yè)主的相鄰權是什么? ………………………………018
4．“租”來的物業(yè)權利有哪些?…………………………020
5．公房承租人的法律地位是什么? ……………………021
6．非業(yè)主使用人有哪些權利義務? ……………………021
7．業(yè)主該如何正確表達自己的意見? …………………023
8．首次業(yè)主大會為何千呼萬喚不出來? ………………024
9．業(yè)主大會的職責是空中樓閣嗎? ……………………025
10．業(yè)主有權提議召開業(yè)主大會臨時會議嗎?…………………………………………026
11．業(yè)主可以委托他人代為行使
表決權嗎?……………………………………………027
12．業(yè)主大會如何召開?…………………………………028
13．業(yè)主投票權大小有別嗎?……………………………029
14．為什么增設了業(yè)主大會議事規(guī)則?…………………031
15．究竟誰來決定業(yè)主委員會成員?……………………032
16．業(yè)主委員會有關人員能否取得
報酬?…………………………………………………034
17．業(yè)主委員會具有法人資格嗎?………………………034
18．業(yè)主委員會是美麗的擺設還是
權利的；Eztz?…………………………………………036
19．居民委員會能代替業(yè)主委員會嗎?…………………038
20．業(yè)主委員會能下海經(jīng)商嗎?…………………………039
21．業(yè)主委員會職責有哪些?……………………………040
22．業(yè)主委員會章程是可有可無的準則嗎?……………041
23．業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)怎
能本末倒置?…………………………………………041
24．選聘物業(yè)服務公司能難住業(yè)主
委員會嗎?……………………………………………043
25．業(yè)主公約限制了業(yè)主的自由嗎?……………………043
26．業(yè)主有權對業(yè)主公約說“不”嗎?…………………045
27．業(yè)主公約有示范文本嗎?……………………………045物業(yè)服務企業(yè)及其選聘
1．設立物業(yè)服務有限責任公司應具備
哪些條件? ……………………………………………04／
2．設立物業(yè)服務股份有限公司應具備
哪些條件?……………………………………………048
3．設立物業(yè)服務公司需進行哪些登記? ………………049
4．物_業(yè)服務公司申請設立登記需準備
哪些文件?……………………………………………050
5．物業(yè)服務公司變更哪些登記事項需
要重新登記? …………………………………………03、2
6．如何評定物業(yè)服務企業(yè)資質? ………………………054
7．物業(yè)服務企業(yè)資質管理由誰負責? …………………055
8．物業(yè)服務公司選聘的工作人員應符合
哪些條件? ……………………………………………∞’
9．業(yè)主如何選聘物業(yè)服務公司? ………………………058
10．物業(yè)服務招標投標應遵循哪些原則?………………059
11．物業(yè)服務招標須遵循哪些程序?……………………001
12．物業(yè)服務投標須遵循哪些程序?……………………003
13．物業(yè)服務項目開標時應注意
哪些事項?……………………………………………004
14．評標委員會應如何組成?……………………………003
15．物業(yè)服務招投標文件豈能修改在
中標之后?……………………………………………000
16．業(yè)主可以同時選聘兩個或兩個以上物業(yè)公司嗎?……………………………………067
17．物業(yè)服務公司聘用專業(yè)公司是否
要經(jīng)過業(yè)主委員會的同意?…………………………068
18．如何續(xù)聘物業(yè)服務公司?……………………………069
19．如何更換物業(yè)服務公司?……………………………070
20．物業(yè)企業(yè)提供的公共管理服務有哪些?……………071
21．人性化社區(qū)，服務內容有哪些?……………………072
物業(yè)服務合同
1．物業(yè)服務過程中要簽訂哪幾種合同? ………………073
2．物業(yè)服務合同應包括哪些內容? ……………………075
3．簽訂購房合同就萬事大吉了嗎? ……………………076
4．買賣房屋，如何辦理產權登記和
轉移手續(xù)? ……………………………………………077
5．新房入住交接注意事項有哪些? ……………………078
6．公房出售了，物業(yè)服務誰來管? ……………………080
7．誰是物業(yè)服務合同的當事人? ………………………081
8．前期物業(yè)服務中，物業(yè)服務權
由誰享有? ……………………………………………082
9．前期物業(yè)服務合同應在何時訂立? …………………082
10．前期物業(yè)服務合同對業(yè)主是否有拘束力?…………083
11．前期物業(yè)服務合同的期限有多久?…………………086
12．前期物業(yè)服務合同有幾種模式，
其間如何保護業(yè)主權益？……………………………08613．如何順利完成物業(yè)驗收接管?………………………087 I
14．開發(fā)商有權干預物業(yè)公司的服務工作嗎?…………088 l
15．小區(qū)物業(yè)服務有何章法?……………………………089 1
16．物業(yè)服務合同何時終止?……………………………090
17．物業(yè)服務合同內容如何約定?………………………090
18．外墻使用權歸誰?……………………………………091
19．是否存在事實上的物業(yè)服務
合同關系?……………………………………………093
物業(yè)共用部分使用與維護
1．建筑物的哪些部位是屬于業(yè)主
專有(自用)?…………·……………………………一095
2．屬于全體業(yè)主共有(共用)的建筑物
部位及共用設施設備有哪些? ………………………096
3．業(yè)主對自用部分物業(yè)享有哪些權利? ………………097
4．業(yè)主使用自用部分物業(yè)還要受到限制嗎? …………097
5．業(yè)主對物業(yè)服務區(qū)域內共用部分
享有所有權嗎? ………………………………………099
6．業(yè)主對建筑物共用部分擁有
哪些權利?……………………………………………099
7．業(yè)主對建筑物共用部分承擔
哪些義務?……………………………………………100
8．業(yè)主對共用部分的持分權如何確定? ………………101
9全體業(yè)主對住宅小區(qū)共用部分使用權是否平等? ……………………………………103
10．物業(yè)服務單位辦公用房所有權歸誰?………………104
11．停車場是否為物業(yè)共用部分?………………………104
12．物業(yè)公司可以擅自改變物業(yè)服務區(qū)域
內共用設施進行經(jīng)營性活動嗎?……………………106
13．業(yè)主改變建筑物共用部分或公用設施使用
性質時注意事項有哪些?……………………………107
14．開發(fā)商持有的產權證有效嗎?………………………108
15．物業(yè)共用設施、建筑物共用部位
廣告收益歸誰?………………………………………110
16．物業(yè)共用部分是物業(yè)服務公司的
搖錢樹嗎?……………………………………………1 1 1
17．業(yè)主在使用物業(yè)時應注意哪些事項?………………112
18．業(yè)主能否利用屋頂或外墻?…………………………113
19．業(yè)主是否可以隨意安裝防盜門窗及
封閉陽臺?……………………………………………1 14
20．業(yè)主在裝修房屋時應注意哪些問題?………………115
21．如何處分物業(yè)共有部分?……………………………l16
22．物業(yè)公司怠于履行義務，業(yè)主權益
如何維護?……………………………………………11R
23．共用設施設備維修基金應如何
管理和使用?…………………………………………119
24．房屋的共用部分發(fā)生損壞，所需
修繕費用應當怎樣承擔?……………………………1211．物業(yè)服務企業(yè)有收取服務費用的權利嗎? …………124
2．物業(yè)服務收費應該遵循怎樣的原則? ………………126
3．物業(yè)服務收費項目有哪些? …………………………127
4．物業(yè)服務企業(yè)有權自主決定
收費項目嗎? ………………………………………127
5．物業(yè)服務收費定價方式有哪些? ……………………128
6．物業(yè)服務收費標準及其制定依據(jù)是什么? …………129
7．物業(yè)服務收費標準是否越低越好? …………………130
8．物業(yè)服務收費項目、收費標準
是否都要報物價局審批或備案? ……………………131
9．物業(yè)服務收費辦法的制定和執(zhí)行應
遵循哪些原則? ……………………………………131
10．物業(yè)服務企業(yè)如何行使服務費追償權?……………132
11．物業(yè)服務收費中，物業(yè)服務企業(yè)有
“拒絕權”嗎？…………_…………………………133
12．物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務收費中應
履行哪些義務?……………………一………………133
13．物業(yè)服務收費中業(yè)主有哪些權利和
義務?…………………………………134
14．對物業(yè)服務收費監(jiān)督的形式有哪些?………………135
15．業(yè)主有權查物業(yè)服務單位的賬嗎?………………136
16．業(yè)主委員會如何監(jiān)督物業(yè)服務的 收費活動?……………………………………………137
17．前期物業(yè)服務費用由誰承擔?··……………………139
18．新房沒人住用不用交物業(yè)服務費?…………………139
19．住房改為商業(yè)用房后物業(yè)服務費
如何收取?……………………………………………140
20．物業(yè)公司可以預收幾年的物業(yè)
服務費嗎?……………………………………………141
21．高層住宅的一樓住戶應交電梯
運行費嗎?……………………………………………142
22．業(yè)主可以因認為物業(yè)服務“差”
而拒交服務費用嗎?…………………………………】43
23．沒有協(xié)議的物業(yè)服務要交費嗎?……………………143
24．物業(yè)服務企業(yè)有義務代收水電費嗎?………………144
25．業(yè)主能否因房屋質量問題而拒交
物業(yè)服務費?…………………………………………145
26．承租人等非業(yè)主使用人是否有義務
支付物業(yè)服務費?……………………………………146
27．物業(yè)服務企業(yè)該這樣收代辦費嗎?…………………147
28．業(yè)主只欠幾百元管理費，物業(yè)公司
訴諸法律值嗎?………………………………………149
29．贈送的閣樓需要物業(yè)服務費嗎?……………………150
30．房屋先被訴訟保全，后被拍賣，
物業(yè)服務費怎么收?…………………………………】5】
31．物業(yè)服務收費爭議有哪些解決途徑?………………153l
物業(yè)服務糾紛與法律責任 l
1．物業(yè)服務糾紛有哪些種類? …………………………154 I
2．物業(yè)服務行政爭議如何解決? ……………一………’156 1
3．物業(yè)服務法律責任承擔方式有哪些? ………………157 ‘
4．業(yè)主間物業(yè)服務糾紛解決方式如何選擇? …………159
5．業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛
解決方式如何選擇? …………………………………l61
6．、物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商之間
糾紛解決方式如何選擇? ……………………………16l
7．開發(fā)商的違法行為造成物業(yè)買受人退房，
物業(yè)買受人如何維護其合法權益? …………………162
8．開發(fā)商贈送物業(yè)服務等優(yōu)惠承諾
有效、可信嗎? ………………………………………163
9．住宅小區(qū)未通過驗收，業(yè)主可以
拒交物業(yè)服務費嗎? …………………………………166
10．物業(yè)服務企業(yè)對工程質量問題有義
務維修嗎?……………………………………………167
11．未交物業(yè)服務費，先入住業(yè)主權益
受損誰負責?…………………………………………168
12．物業(yè)服務公司可以對業(yè)主或物業(yè)使
用人罰款嗎?………………………………………169
13．行政機關不作為，業(yè)主是否可以直
接提起行政訴訟?…………………………………17014．業(yè)主車輛在小區(qū)內被盜、被砸可以
向物業(yè)服務公司索賠嗎?……………………………17l
15．小區(qū)保安緊急情況下能否入室?……………………173
16．交了保安費等于交了“保險”嗎?…………………174
17．物業(yè)服務企業(yè)對雇員的侵權行為是否負責?………177
18．公有房屋誰來維修養(yǎng)護?……………………………179
19．物業(yè)及附屬設備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連 ．
房屋業(yè)主安全或利益時怎么辦?……………………179
20．下水道堵塞造成樓下業(yè)主受損，
責任誰負?……………………………………………180
21．業(yè)主在小區(qū)飼養(yǎng)寵物應注意什么?…………………182
22．業(yè)主能以拒交物業(yè)服務費對抗物業(yè)
服務企業(yè)侵權嗎?……………………………………183
23．物業(yè)服務企業(yè)可否因業(yè)主惡意不交
物業(yè)費而對其停水停電?……………………………185
24．業(yè)主違規(guī)裝修損害建筑物及他人權
益。物業(yè)公司要負責嗎?……………………………187
25．物業(yè)服務合同糾紛是否為專屬管轄?………………189
26．物業(yè)服務合同糾紛是否適用《消費者
目 權益保護法》? ………………………………………190
27．業(yè)主不正確使用公共設施、設備造成
l 損害的是否承擔民事責任?…………………………192
l 28．誰對“飛來橫禍”負責?……………………………193
l 附錄：物業(yè)管理條例………………………………………194