房地產業(yè)的發(fā)展有一個經濟平衡問題，包括外部平衡和內部平衡兩個方面。外部平衡即社會平衡，指房地產業(yè)的發(fā)展要同社會經濟的發(fā)展和相關行業(yè)的供需能力相平衡。具體地說，房地產的發(fā)展要同社會可能提供的基地、資金、物資、各種配套設施的供應能力相適應；房地產業(yè)提供的商品、各種房屋的規(guī)格、品種、式樣、檔次、價格要同社會的要求和承受能力相適應。房地產業(yè)的內部平衡即結構平衡，是指房地產業(yè)的內部各個環(huán)節(jié)的協調平衡。房地產經濟運行的全過程包含開發(fā)、營銷、使用三個環(huán)節(jié)，而且要求彼此協調，平衡發(fā)展。在我國房地產業(yè)的發(fā)展中，與房地產物質產品的生產相比較，房地產消費領域中的管理服務發(fā)展緩慢，是房地產經濟運行中的薄弱環(huán)節(jié)。“物業(yè)管理”正是在這一背景之下應運而生并得到發(fā)展。物業(yè)管理在我國是新生事物，一出現就充滿生機和活力，并顯示出越來越強大的生命力。與傳統(tǒng)的房屋管理相比，其內涵更加豐富，外延更加寬泛。一是變單純的房屋維修管理為對建筑物、使用人、區(qū)域環(huán)境的全方位、多層次的服務，有利于發(fā)揮各類房屋的整體功能和綜合效益；二是變多頭、多部門管理為物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，克服了各自為政、扯皮推諉的弊端；三是變政府各部門行政性、福利制的管理為物業(yè)管理公司社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、經營型的有償服務，使物業(yè)管理走上了“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”、自我發(fā)展的道路。物業(yè)管理是房地產業(yè)經濟發(fā)展和體制改革的必然產物。從社會需求來看，新建房屋的數量不斷增加，住房制度改革而形成的產權多元化格局已經出現，人們對生活居住環(huán)境、對房屋管理養(yǎng)護有了新的要求；從管理體制改革來看，推行新的物業(yè)管理模式是房地產業(yè)深化改革的重要內容，傳統(tǒng)的行政性房屋管理將被新的物業(yè)管理機制所替代，實現對存量房地產管理的社會化、企業(yè)化和專業(yè)化。房屋的消費不同于其他消費，至少有兩個基本特點：第一是人人必需，牽涉面廣；第二是價高耐久，使用期長。因此，物業(yè)管理在房屋的消費使用過程中具有特別重要的意義：既可以改變城市面貌，改善人們生產生活環(huán)境，又可以延長建筑物和公共設施的使用壽命，提高其經濟價值?，F代市場機制表明：消費市場最終決定流通市場和生產市場。物業(yè)管理市場是房地產市場體系中的最終市場，對前兩個市場具有強大的反彈作用，所以物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理市場情況如何，必然引起物業(yè)開發(fā)者和經營者的關注?，F在物業(yè)的售后管理情況如何，已是影響用戶購置各類房屋的重要因素，因此開發(fā)商都以追求高品位和優(yōu)質的物業(yè)管理作為其營銷策略。中國的房屋管理在計劃經濟體制下是行政性、福利制的管理模式。隨著房地產經濟體制改革的深化和房地產市場體系的逐步完善，這一模式已越來越不適應新的形勢的需要。從80年代開始，廣州、深圳等地根據自身經濟發(fā)展的要求，率先沖破了傳統(tǒng)的房屋管理模式，在借鑒海外物業(yè)管理經驗的基礎上，探索新的物業(yè)管理機制。接著，上海、北京、青島等沿海城市也都紛紛依據各自特點尋找物業(yè)管理的新模式，并針對物業(yè)管理理論與實踐中的難點和熱點問題進行了不同層次的廣泛而深入的研討，推動了物業(yè)管理行業(yè)在健康的軌道上運行和發(fā)展。由于中國幅員遼闊，各地經濟發(fā)展不平衡，各城市的經濟水平、居住狀況、基礎設施也都各不相同，因此中國的物業(yè)管理不能照搬國外的做法，而需要建立一個適合中國國情，適合不同規(guī)格（檔次）的建筑物，適應不同層次人群和不同居住水準的管理框架模式。這個框架中既要包括物業(yè)管理的運行方式和物業(yè)管理的市場建設，又要包括物業(yè)管理公司及相配套的專業(yè)公司的組建，同時還要包括傳統(tǒng)房屋管理如何向現代物業(yè)管理轉制的問題，特別是大量公有住宅的售后管理問題。應該看到，物業(yè)管理在我國的發(fā)展和成熟需要有一個過程，其管理體制和經營機制還需要不斷地自我完善。這期間，新舊觀念的碰撞、新舊體制的磨擦不可避免地會形成種種阻力，在探索社會主義市場經濟條件下物業(yè)管理的過程中，對此必須要有充分的認識。當前，亟待解決的問題是：第一，加強法規(guī)建設。物業(yè)管理是市場經濟體制下的一種房屋管理模式，是市場的一種經營行為，對各方面的權利義務關系要求十分嚴格，法律關系應十分明確。通過建立相應的法律制度和法規(guī)體系，以規(guī)范和調整政府、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司和物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的地位、作用、權力、責任、利益及相互間的關系。目前，物業(yè)管理的民事糾紛日益增多，并存在行政管理與物業(yè)管理關系不順等問題，其主要原因在于法規(guī)條例不健全、不完備，法律意識薄弱，造成無法可依或有法難依。由于法規(guī)建設的滯后，一定程度上阻礙了物業(yè)管理的發(fā)展。第二，轉變思想觀念。觀念上的更新，是物業(yè)管理健康發(fā)展的土壤。物業(yè)管理行業(yè)的培育要取得社會各方的關心和支持，首先要形成社會共識，即通過正確的輿論引導和廣泛的宣傳解釋，樹立物業(yè)管理新觀念。物業(yè)所有人和使用人要有自營意識和總體意識，自營意識就是要主動參與管理活動，行使和履行法律所賦予的權利和義務，發(fā)揮物業(yè)所有人和使用人應有的作用；總體意識是指不局限于安逸舒適的自我的室內“小空間”，而是要追求周圍環(huán)境“共享空間”的整潔安寧。物業(yè)管理公司要有把社會效益和經濟效益統(tǒng)一考慮的觀念，以服務為宗旨，由服務出效益，由服務求發(fā)展。政府管理部門要有轉變管理職能的緊迫感，由直接的經營管理轉為對全行業(yè)的管理和服務。轉變思想觀念還需要在實踐中樹立先進典型，以優(yōu)美、方便、舒適、寧靜的物業(yè)為榜樣來說服人們，以生動的實例來糾正種種觀念上的誤區(qū)。第三，轉換經營機制。當前我國房地產的經營管理體制還不能適應物業(yè)管理發(fā)展的需要，舊體制的約束力還很強。從全國范圍講，當前城市房屋管理在總體上仍是以傳統(tǒng)的行政管理模式為主，物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式雖然具有強大的生命力，但一時還不能全部替代傳統(tǒng)管理方式。因此，在兩種管理機制并存的情況下，就要研究如何協調好彼此間的關系，并創(chuàng)造條件，逐步擴大物業(yè)管理的比重，實現房屋管理從“事業(yè)型”向“企業(yè)型”的轉換，從雙重機制向統(tǒng)一的市場機制轉換。第四，物業(yè)管理要提前介入。長期以來，房地產的開發(fā)建設與使用管理存在著“重建輕管”、“建管脫節(jié)”的現象，使得一些房屋施工質量差，配套不齊全，留下諸多問題，造成物業(yè)管理先天不足。規(guī)范化的物業(yè)管理，要求在項目確立、建設開始時就應介入。要在房地產開發(fā)經營中引進“全過程管理”思想，即對一個開發(fā)項目追求全過程的最佳效益，而不是片面地只管造，不管用。一個好的項目，應在規(guī)劃設計時就充分考慮建成后的使用和管理的需要，考慮到社會經濟發(fā)展和居住水平提高的要，要有一定的超前性。物業(yè)管理的早期介入有助于物業(yè)管理公司了解項目設計、施工、營銷情況，以便及早做好入住和使用的準備工作。因此，物業(yè)管理的早期介入是提高物業(yè)管理水準的前提條件。第五，物業(yè)管理資金要良性循環(huán)。物業(yè)管理既是社會化、專業(yè)化的有償服務，同時又具有強烈的社會公益性質。為此，物業(yè)管理的經營方針應是“保本薄利、服務社會”，而要提高效率，必須走規(guī)模經營的道路。物業(yè)管理的收費一方面要考慮住戶的承受力，另一方面要保證管理公司正常的成本開支?，F在，有些公司收費繁多，預收期限過長，引起住戶種種非議；而有的公司實行“赤字運行”，結果入不敷出。這都有礙于物業(yè)管理的發(fā)展。要規(guī)范物業(yè)管理公司與房地產開發(fā)公司、施工單位等部門關于建立管理基金、維修基金、管理服務費用的標準和支付方式，要規(guī)范物業(yè)管理的稅費和公用市政配套的收費，要根據不同規(guī)格和標準的房屋、不同的管理服務水平、不同的居住和經濟層次，形成合理的價格體系，為物業(yè)管理公司的自主經營、自負盈虧創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理資金良性循環(huán)。這不僅能增強物業(yè)管理公司的活力，而且能實現物業(yè)的保值、增值。第六，物業(yè)管理公司要建立資質等級。物業(yè)管理的經營服務水平取決于管理隊伍和管理人員的素質和業(yè)務能力。隨著物業(yè)設計、建造的規(guī)格日趨多樣，設備不斷更新，物業(yè)管理的業(yè)務范圍將更廣，對管理的要求會更高，對人才的需求量會更大，既要有經營管理人員，又要有各類工程技術人員，而當前的現實與這一要求存在著較大的差距。為確保物業(yè)管理的質量，一方面要加強人員的培訓和調集，加快隊伍建設；另一方面要建立物業(yè)管理公司資質等級評審制度，不符合物業(yè)管理資質標準的公司不得從事物業(yè)管理業(yè)務，使物業(yè)管理公司的資質等級與所管理物業(yè)的檔次相吻合。本書正是順應物業(yè)管理發(fā)展這一客觀要求而編寫的，意在對各類物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的運作能有所幫助和指導，并作為物業(yè)管理人才的培訓教材和大專院校相關專業(yè)的參考用書。本書一方面借鑒和總結了國內外物業(yè)管理的成功經驗，另一方面結合近年來的實踐，探索適合我國城市特點的物業(yè)管理模式和運作機制，其重點放在培育和發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理市場的基本環(huán)節(jié)和基本問題上，從理論到實踐作全面的探討和論述。由于我國的物業(yè)管理還處于開創(chuàng)階段，在發(fā)展中會出現種種矛盾和問題，因此本書的論述雖力求深入、完善，但限于認識水平和實踐經驗的不足，定有較多不完備之處，懇望廣大讀者、專家、學者給予指正。
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